فرض کنید پس از مدت‌ها جستجو، خانه‌ای مناسب را یافته‌اید. اما اگر فروشنده اعلام می‌کند که این خانه بدون ضمانت قانونی (legal warranty) فروخته می‌شود چه؟ آیا ارزشش را دارد چنین خانه‌ای را بخرید؟
انواع ضمانت قانونی برای معامله خانه
به طور کلی، دو دسته ضمانت قانونی برای معامله خانه وجود دارد:
- ضمانت کیفیت (warranty of quality)
- ضمانت مالکیت (warranty of ownership)
ضمانت کیفیت
این نوع ضمانت به ایرادها و نواقصی مربوط می‌شود که در زمان فروش، به خریدار اعلام نشده است. فروشنده ممکن است از این نواقص آگاه باشد یا حتی اصلا نداند که چنین مشکلاتی در خانه‌اش وجود دارد.
بیشتر خانه‌هایی که به فروش می‌رسند، دارای این ضمانت کیفیت هستند. با این وجود، در برخی موارد این ضمانت داده نمی‌شود. املاکی که توسط دولت به فروش می‌رسد، املاکی که توسط وراث به فروش می‌رسد و نیز خانه‌هایی که مالکی غیرمقیم دارد، اغلب فاقد این ضمانت هستند، زیرا مالک کنونی نمی‌تواند بی‌نقص بودن ملکی که خودش اصلا در آن زندگی نکرده را تضمین کند.
همچنین بسیاری از سالمندانی که خانه خود را می‌فروشند و راهی مراکز نگهداری از سالمندان می‌شوند نیز بندی در قرارداد فروش قرار می‌دهند تا از پیامدهای مربوط به پیگیری‌های قانونی خریدار که در صورت وجود نقص در خانه صورت می‌گیرد در امان بمانند.
البته در همه این حالت‌ها (چه خانه با ضمانت قانونی به فروش برسد و چه بدون آن)، فروشنده به صورت قانونی ملزم به بیان همه مشکلات خانه است.
ضمانت مالکیت
این نوع ضمانت به موضوع مالکیت خانه مورد نظر مربوط می‌شود. فروشنده با ارائه این ضمانت، به فروشنده تضمین می‌دهد که:
- سایر افراد هیچ حقی در ملک مورد نظر ندارند، مگر مواردی که توسط فروشنده بیان شده است (مثل وام مسکن، حق استفاده و …)
- فروشنده همه بدهی‌های ملک مورد نظر را تسویه کرده و یا تسویه خواهد کرد.
- ملک مورد نظر، به حریم ملک دیگران تجاوز نکرده است.
- ملک مورد نظر هیچ قانونی را نقض نمی‌کند، مگر مواردی که فروشنده خودش بیان کرده و یا خریدار به آنها پی برده است.
برای اثبات موارد بالا، موارد زیر در روز نهایی‌سازی قرارداد از سوی محضردار تحویل خریدار می‌شود.
- مدرک موقعیت (certificate of location)
- کپی سند ملک
- کپی همه قراردادهای فروش قبلی
به طور کلی، فروش بدون ضمانت مالکیت در کانادا چندان رایج نیست.
چشم‌پوشی از حقوق مربوط به ضمانت‌نامه
این امکان برای خریدار وجود دارد که از حق قانونی خود برای پیگیری قانونی فروشنده به دلیل وجود مشکلات پنهان در ملک، صرف‌نظر کند.
برای مثال، شاید به عنوان خریدار متوجه وجود مشکلاتی در فونداسیون و یا عایق‌بندی ساختمان شوید که فروشنده طی فرآیند معامله، به آنها اشاره نکرده باشد. در این صورت این امکان برایتان وجود دارد که از حق قانونی خودتان برای پیگیری قانونی قضیه چشم‌پوشی کنید.
البته هیچ الزامی برای چشم‌پوشی از این حق قانونی وجود ندارد. اگر فروشنده در فرآیند فروش شما را از مشکلاتی که باید از آن آگاه می‌شدید مطالع نکرده باشد، می‌توانید علیه او شکایت کنید.
کاهش ریسک خرید ملک بدون ضمانت
اگر تصمیم‌تان برای خرید خانه‌ای بدون ضمانت جدی است، می‌توانید چند گام مهم برای کاهش ریسک‌های مرتبط با آن بردارید.
اولین گام این است که از یک بازرس فنی معتبر بخواهید به بررسی وضعیت خانه بپردازد. بازرس فنی باید گزارشی مکتوب به شما از وضعیت خانه ارائه دهد.
اگر فروشنده خانه خودش یک بازرس فنی به شما معرفی کرد، این پیشنهاد را نپذیرید، زیرا ممکن است پیامدهای ناخوشایندی به همراه داشته باشد.
همچنین حتما به بازرس فنی مورد نظرتان بگویید که قرار است خانه را بدون ضمانت بخرید.
در گام بعد می‌توانید با همسایه‌ها صحبت کنید. شاید بتوانید اطلاعات خوبی درباره خانه‌ای که قصد خریدش را دارید از آنها به دست آورید.
میزان مصرف برق را از شرکت برق (در کبک از شرکت هیدروکبک) استعلام کنید. هزینه برق ماهانه می‌تواند به شما در ارزیابی میزان عایق‌بندی و مصرف بهینه انرژی خانه مورد نظر کمک کند.
خوشبختانه دردسر برای ضمانت مالکیت کمتر است. چه فروشنده این نوع ضمانت را ارائه دهد یا ندهد، محضر (notary) خودش به بررسی همه اسناد و مدارک می‌پردازد تا از درست بودن جزئیات مطمئن شود.
