خرید ساختمان چند واحده (multi-unit) یکی از بهترین گزینهها برای سرمایهگذاری در بازار املاک کانادا به شمار میرود. این نوع املاک نه تنها میتوانند جریان درآمدی ماهانهای را به همراه داشته باشند، بلکه با در نظر گرفتن تقاضا در بازار مسکن، از پتانسیل بالایی برای کسب ارزش افزوده در گذر زمان برخوردارند.
اگر قصد خرید ساختمانی با پنج واحد مسکونی (یا بیشتر) را دارید، پیش از اقدام حتما باید از چندین وجه به بررسی فرصت موجود بپردازید.
ملک اجارهای چند واحده چیست؟
به طور کلی، یک ملک چند واحده که گاهی مولتیپلکس (multiplex) هم نامیده میشود، ساختمانی است که بیش از یک واحد مسکونی دارد. یک نکته مهم که باید به آن توجه کنید این است که برخی از مقررات مربوط به خرید املاک چندواحده دارای پنج واحد یا بیشتر، با مقررات خرید املاک دارای چهار واحد یا کمتر،متفاوت است.
وام مسکن معمولی و تجاری
دو نوع وام مسکن برای خرید یک ساختمان چندواحده در کانادا عرضه میشود:
- وام مسکن معمولی: این نوع تسهیلات برای سازههای دارای چهار واحد یا کمتر ارائه میشود.
- وام مسکن تجاری (commercial mortgage) این وام برای خرید سازههای دارای پنج واحد یا بیشتر عرضه میشود.
شرایط دریافت این دو نوع وام با هم متفاوت است.
یکی از شرطها برای دریافت وام مسکن تجاری، سودآور بودن ساختمان است. البته شرطهای دیگری نیز برای وام مسکن تجاری وجود دارد که برای نمونه میتوان به تجربه فرد متقاضی وام در زمینه مدیریت املاک، موقعیت مکانی ساختمان، وضعیت ساختمان، نرخ اشغال (نسبت واحدهای دارای مستاجر به کل واحدها) و نیز میزان درآمد ماهانه حاصل از اجاره اشاره کرد.
- همچنین بخوانید: خرید پلکس: مزایا و نکات مهم برای سرمایهگذاری
به طور کلی، بانکها از چند معیار برای ارزیابی تقاضای فرد وامگیرنده استفاده میکنند. بیایید به بررسی برخی از این معیارها بپردازیم:
۱. نسبت پوشش بدهی-خدمت (DSCR)
در این فرمول، کل درآمد ناخالص حاصل از اجاره بر هزینهها (شامل اقساط وام مسکن، بیمه، مالیات، هزینه آب و برق، هزینههای نگهداری و …) تقسیم میشود.
برای مثال، فرض کنید ماهانه سه هزار دلار میتوانید از طریق اجاره واحدها به دست آورید و کل هزینههای این ساختمان هم دو هزار دلار است. در این صورت، این نسبت برابر خواهد بود با:
3,000/2,000=1.5
از نظر بانکها، نسبت ۱/۲۵ یک نسبت مناسب است. به عبارت دیگر درآمدی که از اجاره برایتان میماند باید حداقل ۲۵ درصد بالاتر از هزینهها باشد.
- همچنین بخوانید: قانون یک درصد برای سرمایهگذاری املاک چیست؟
۲. ضریب درآمد ناخالص (GIM)
ضریب درآمد ناخالص (Gross income multiplier) نیز یک روش سریع دیگر برای محاسبه درآمد یک ملک اجارهای است. کافی است قیمت خرید ملک را بر درآمد ناخالص سالانه (یعنی درآمدی که هزینهها از آن کسر نشده) تقسیم کنید.
هر قدر این ضریب کمتر باشد، زمان کمتری طول میکشد تا با اجاره ملک، پولی که برای خریدش دادهاید را درآورید.
مثال: اگر قیمت یک ملک یک میلیون دلار باشد و ماهانه ۲۵۰۰ دلار بابت اجاره آن دریافت کنید:
کل دریافتی از اجاره: ۱۲ (ماه) ضرب در ۲۵۰۰ دلار = ۳۰،۰۰۰ دلار
۱،۰۰۰،۰۰۰ دلار تقسیم بر ۳۰،۰۰۰ دلار = ۳۳/۳ سال
در واقع ۳۳/۳ سال طول میکشد تا قیمت اولیه خانه از طریق اجاره آن تامین شود.
همان طور که مشخص است این روش نیز بسیار کلی است و هزینههای مرتبط با ساختمان را در نظر نمیگیرد. با این وجود، از این فرمول میتواند برای مقایسه سریع میزان درآمدزایی یک ساختمان با ساختمانی مشابه در یک محله دیگر استفاده کرد.
۳. ضریب درآمد خالص (net income multiplier)
ضریب درآمد خالص (NIM) تصویر بهتری از میزان درآمدزایی یک ساختمان ارائه میکند. در این روش ابتدا باید همه هزینههای عملیاتی ساختمان (مثل مالیاتها، بیمه، پول آب و برق، گرمایش، برفروبی، مدیریت و …) را جمع بزنید و از درآمد ناخالص حاصل از اجاره کم کنید. به این ترتیب، درآمد خالص به دست میآید.
در گام بعدی هم باید قیمت خرید را بر این درآمد خالص تقسیم کنید.
مثلا: فرض کنید درآمدتان از اجاره شش واحد مسکونی در سال، ۱۰۰ هزار دلار است و کل هزینههای ساختمان هم ۱۰ هزار دلار تعیین شده است. در این صورت، درآمد خالص برابر با ۹۰ هزار دلار خواهد بود.
اگر قیمت این ساختمان ۱/۴ میلیون دلار باشد، ضریب درآمد خالص مساوی حدود ۱۶ میشود. برای یک سرمایهگذاری خوب، این ضریب باید بین ۱۰ تا ۱۶ باشد.
۴. نرخ سرمایهگذاری (cap rate)
نرخ سرمایهگذاری امکان تخمین ارزشمندی درآمد حاصل از اجاره را به ما میدهد. برای محاسبه این نرخ، باید درآمد خالص حاصل از اجاره را بر قیمتی که فروشنده اعلام میکند تقسیم کنید. هر قدر این نرخ بالاتر باشد، سودآوری بیشتری در انتظارتان خواهد بود.
البته دقت داشته باشید که «نرخ سرمایهگذاری» تحت تاثیر عوامل مختلفی مثل تورم، نرخ بهره و نیز وضعیت بازار املاک قرار دارد.