بازار املاک یکی از جذاب‌ترین گزینه‌ها برای سرمایهگذاری در کانادا به شمار می‌رود. اولین روشی که برای این کار به ذهن بسیاری از افراد می‌رسد، خرید منزل شخصی برای سکونت است که البته در گذر زمان ممکن است با افزایش قیمت روبرو شود. اما برخی از افراد هم هستند که به فکر درآمد در کوتاه‌مدت و حتی درآمد ماهانه از این راه هستند. در این صورت، گزینه‌های دیگری هم برای سرمایهگذاری در املاک در کانادا وجود دارد. البته این روش‌ها به میزان ریسک‌پذیری شما و نیز بودجه‌ای که در اختیار دارید بستگی دارد.
دو شیوه کلی سرمایهگذاری در املاک در کانادا
به طور کلی، دو نوع اصلی سرمایهگذاری در املاک داریم. روش اول را «مستقیم» (direct) می‌نامند. خرید منزل شخصی، خرید یک خانه و اجاره آن و همچنین نوسازی و فروش یک ملک از جمله روش‌های مستقیم هستند. الگوی دوم نیز روش سرمایهگذاری «غیرمستقیم» (passive) در بازار املاک است. خرید واحدهای سرمایهگذاری در صندوقهای قابل معامله (ETF) و نیز صندوقهای مشترک نمونه‌هایی از روش سرمایهگذاری غیرمستقیم در املاک در کانادا به شمار می‌روند.
حال بیایید با جزئیات هر کدام بیشتر آشنا شویم.
۱. خرید منزل شخصی
شاید ساده‌ترین شیوه سرمایهگذاری در بازار املاک در کانادا، خرید یک منزل شخصی باشد. وقتی منزلی را برای استفاده خودتان می‌خرید، نه تنها می‌توانید در آن ساکن شوید، بلکه نوعی سرمایهگذاری بلندمدت هم انجام داده‌اید. به جای اینکه اجاره ماهانه پرداخت کنید، اقساط وام مسکن را پرداخت می‌کنید و در نهایت، صاحب آن ملک می‌شوید.
برای خرید خانه، حتما باید مبلغی را به عنوان پیش‌پرداخت در حساب‌تان داشته باشید. البته کسانی که قصد خرید اولین خانه‌شان در کانادا را دارند می‌توانند تا سقف ۳۵ هزار دلار از حساب آر.آر.اس.پی برداشت کنند. برای کسانی که خانه‌‌اولی نیستند نیز حساب پس انداز معاف از مالیات (تی.اف.اس.ای) بهترین گزینه برای تامین بخشی از پیش‌پرداخت یا همه آن است.
در هنگام انتخاب خانه باید موارد مختلفی را مد نظر قرار دهید. محله‌ای که نرخ جرم و جنایت در آن پائین است و دسترسی خوبی به بزرگراه‌ها و حمل‌ونقل عمومی دارد از جمله این موارد است. وجود مدرسه‌ای خوب در محله و نیز دسترسی به مراکزی نظیر فروشگاه‌ها و پارک‌ها از دیگر موارد بااهمیت است.
۲. بازسازی و فروش خانه (house flipping)
خرید یک خانه نیازمند بازسازی، انجام بازسازی‌های مختلف و فروش آن، یکی دیگر از روش‌های سرمایهگذاری در املاک در کانادا به شمار می‌رود. البته این شیوه دردسرهای خاص خودش را دارد. در واقع، بر خلاف برخی برنامه‌های تلویزیونی که فرآیند شاد و سرگرم‌کننده تبدیل یک خانه زشت و قدیمی به خانه‌ای زیبا را به تصویر می‌کشند، این کار اصلا ساده نیست.
ممکن است به سرعت متوجه برخی ایرادات یک خانه قدیمی شوید (مثل دیوارهای کثیف یا کاشی‌های شکسته آشپزخانه). اما همین خانه می‌تواند یک سری ایرادات نهفته دیگر هم داشته باشد. به همین دلیل، حتما پیش از روی آوردن به این روش سرمایهگذاری، باید به خوبی با چالش‌های آن آشنا شوید.
باید خانه‌ای را برای این نوع سرمایهگذاری بیابید که نیازمند برخی تغییرات و نوسازی‌های ظاهری (مثل رنگ‌آمیزی، نصب کاغذ دیواری، ترمیم کف و …) باشد. در عین حال، خانه نباید مشکلات اساسی نظیر مشکلات مربوط به ساختار فیزیکی را داشته باشید.
پیش از خرید چنین خانه‌ای حتما با یک مشاور املاک صحبت کنید. ببینید آیا می‌توانید آن پس از بازسازی به قیمتی که مد نظر دارید بفروشید یا خیر. همچنین باید هزینه تخمینی برای بازسازی را به ارزش کنونی ملک اضافه کنید و ببینید آیا با قیمت مد نظر می‌توانید به سود برسید یا خیر. در مطلبی با عنوان «۵ اصل مهم برای نوسازی و فروش خانه در کانادا» بیشتر درباره این شیوه صحبت کردیم.
قانون ۷۰ درصد در بازار املاک نیز به شما کمک می‌کند به ارزیابی درستی یا نادرستی این شیوه از سرمایهگذاری بپردازید.
۳. خرید ملک و اجاره دادن آن
اگر فردی ریسک‌گریز هستید، احتمالا فروش خانه‌ای قدیمی و بازسازی و سپس فروش آن، کاری هراس‌انگیز برایتان خواهد بود. در این صورت، شاید گزینه بعدی موجود یعنی سرمایهگذاری در املاک اجاره‌ای برایتان جذاب‌تر باشد. این شیوه نیز یکی از روش‌های محبوب سرمایهگذاری در املاک در کانادا به شمار می‌رود.
می‌توانید خودتان به عنوان صاحبخانه یک ملک اجاره‌ای، مدیریت امور آن را انجام دهید. همچنین می‌توانید ارتباط با مستاجر و مدیریت خانه اجاره‌ای را به یک مدیر ملک بسپارید. اگر قصد دارید یک مدیر ملک را به کار گیرید، حتما اطمینان یابید که درآمد ناشی از اجاره پس از کسر هزینه‌های مدیر ملک، همچنان برایتان سودآوری خواهد داشت.
اگر از سرمایه کافی برای خرید یک خانه برای اجاره برخوردار نیستید، می‌توانید برای خرید آن وام مسکن دریافت کنید. البته نرخ سود وام مسکن برای خرید ملک برای اجاره بیشتر از وام مسکن برای خرید منزل شخصی است. اما اگر فکر می‌کنید که ارزش ملک در گذر زمان با افزایش روبرو می‌شود و درآمد اجاره را نیز برایتان به همراه می‌آورد، می‌توانید برای خریدش، وام مسکن بگیرید.
معیارهای انتخاب ملک مورد نظر برای اجاره، مشابه معیارها برای انتخاب منزل شخصی است. حتما باید محله‌ای مناسب را برای این کار انتخاب کنید. از آنجا که بسیاری از سالمندان از تمکن مالی خوبی برخوردارند، انتخاب خانه‌ای که نزدیک بیمارستان یا مراکز درمانی باشد، می‌تواند به جذب بیشتر این نوع مستاجران کمک کند. برای حفاظت بهتر از ملکی که اجاره می‌دهید، بیمه صاحبخانه را فراموش نکنید.
شاید هم ترجیح دهید از شیوه BRRRR استفاده کنید. در این روش، ابتدا خانه‌ای را خریده، بازسازی کرده و سپس وام مسکن آن را تامین مالی مجدد می‌کنیم. به این ترتیب، امکان افزایش تدریجی تعداد املاک اجاره‌ای برایمان فراهم می‌شود. در مطلبی با عنوان «سرمایهگذاری با شیوه BRRRR در املاک کانادا» بیشتر در این باره صحبت کردیم.
۴. خرید خانه مسافرتی (ویلا)
هنگام خرید یک ویلا (vacation property) حتما دلیل خوبی برای خریدش داشته باشید. آیا هدف اصلی‌تان، گذراندن تعطیلات و لذت بردن از آن است و یا سرمایهگذاری؟ اگر دومی مد نظرتان است، موقعیت مکانی ملک حتما باید تقاضای زیادی داشته باشد (مثلا در کنار دریاچه‌‌ای زیبا و با فاصله یک یا دو ساعت از یک شهر بزرگ).
اگر به هر دلیلی (مثل نداشتن پول کافی) نمی‌توانید یک ویلای مستقل بخرید، گزینه دیگری هم برای این کار دارید. خرید یک ملک اشتراکی بر اساس زمان (time-sharing) هم می‌تواند گزینه خوبی باشد. در این صورت، ملکی را به صورت اشتراکی با چندین نفر دیگر تصاحب می‌کنید و هر سال در برخی روزها، مالک آن خواهید بود. البته در مقابل، نمی‌توانید درآمدی مثل اجاره ویلای اختصاصی‌تان داشته باشید.
برای حفاظت از این نوع ملک، بیمه خانه مسافرتی را فراموش نکنید.
۵. واگذاری امتیاز واحد پیش‌خرید شده (Pre-Sale Condo Assignments)
شاید جزو کسانی باشید که تمایل چندانی به درگیری شدن در خرید یا فروش ملک نداشته باشید. در این صورت، واگذاری واحد پیش‌خرید شده می‌تواند گزینه خوبی برایتان باشد. منظور از «واگذاری واحد پیش‌خرید شده» این است که ابتدا یک واحد از کاندویی که هنوز ساخته نشده را پیش‌خرید می‌کنید و سپس امتیاز واحد تکمیل‌شده آن را به فردی دیگر می‌فروشید. این شیوه در شهرهایی که بازار املاک در آن داغ است (مثل تورنتو و ونکوور) بسیار محبوبیت دارد. در این شهرها، قیمت ملک سریع‌تر از سایر مناطق کانادا رشد می کند. دقت داشته باشید که برخی از سازندگان کاندو، یک درصد کارمزد برای این نقل‌وانتقال دریافت خواهند کرد.
اما چه معیارهایی را برای انتخاب کاندو باید در نظر گرفت. بهتر است محله‌ای را انتخاب کنید که قیمت ملک در آن در سال‌های آینده رشد خوبی داشته باشد. بهتر است خودتان به بررسی پروژه‌های ساخت‌وساز در شهر یا منطقه مورد نظر بپردازید و نیز با مشاوران املاک آن منطقه هم در این زمینه مشورت کنید.
در مطلبی مجزا با عنوان «۱۰ نکته مهم درباره واگذاری امتیاز خرید واحد مسکونی در کانادا» بیشتر در این باره توضیح دادیم.
۶. صندوقهای سرمایهگذاری املاک و مستغلات (REIT)
صندوق سرمایهگذاری املاک و مستغلات (Real Estate Investment Trust) که به صورت خلاصه REIT نامیده می‌شود، صندوقی است که یک سری املاک درآمدزا در اختیار دارد. این صندوق‌‌ها معمولا طیف گسترده‌ای از املاک تجاری (نظیر دفتر کار، آپارتمان، بیمارستان و مرکز خرید) را در اختیار دارند. صندوقهای مختلف سرمایهگذاری املاک و مستغلات در بازار بورس حضور دارند. از طریق یک کارگزار بورس می‌توانید به خرید و فروش سهام این شرکت‌ها بپردازید.
روش دیگر سرمایهگذاری روی ملک از طریق بازار سهام، با استفاده از صندوقهای قابل معامله (ETF) یا صندوقهای مشترک است. در واقع می‌توانید بخشی از یک صندوق قابل معامله یا صندوق مشترک متعلق به شرکتی که املاک درآمدزا دارد را خریداری کنید.
عملکرد خوب در گذشته الزاما به معنای عملکرد خوب در آینده نیست. با این وجود، با نگاهی به سابقه عملکرد شرکت‌های مورد نظر در زمینه پرداخت به موقع سود و نیز قیمت باثبات سهام‌شان، بهتر می‌توانید تصمیم‌گیری کنید.
در مطلبی با عنوان «صندوقهای سرمایهگذاری املاک در کانادا» بیشتر درباره نحوه عملکرد و سرمایهگذاری آنها توضیح دادیم.
۷. وام مسکن خصوصی (Private Mortgage)
بانک‌ها و موسسات مالی در کانادا از طریق ارائه وام مسکن و دریافت اقساط آن، به سود خوبی دست می‌یابند. جالب است بدانید که شما هم می‌توانید به عنوان وام‌دهنده در این بازار حضور یابید. یکی از دلایلی که سبب می‌شود برخی افراد به سراغ وام مسکن خصوصی بروند این است که شرایط دریافت وام از بانک‌ها را ندارند. شاید دلیلش نیز امتیاز پائین اعتباری و یا درآمد پائین باشد.
بهترین راه برای پیدا کردن متقاضی وام مسکن خصوصی، بهره‌گیری از خدمات یک کارگزار وام مسکن (mortgage broker) است. سود دریافتی بابت وام مسکن خصوصی بالاتر از وام مسکن ارائه‌شده توسط بانک‌های بزرگ است. به همین دلیل می‌تواند سرمایهگذاری پردرآمدی باشد. اما نرخ سود بالا با ریسک بالا همراه است.
افرادی که به سراغ وام خصوصی مسکن می‌روند، شاید کسانی باشند که بانک‌های بزرگ از دادن وام به آنها امتناع کرده‌اند. به همین دلیل، حتما باید از وجود ملک متقاضی وام به عنوان وثیقه این نوع وام مسکن مطمئن شوید.
۸. اجاره اتاق اضافه
لازم نیست حتما یک خانه مجزا داشته باشید تا بتوانید آن را اجاره دهید. به لطف وجود وب‌سایت‌های اجاره اقامتگاه مثل ایربی‌ان‌بی (Airbnb) می‌توانید یک اتاق خواب اضافه در منزل‌تان را نیز اجاره داده و پول نقد بابت آن دریافت کنید.
البته پیش از اقدام برای این کار، حتما مقررات شهرداری و نیز مقررات وضع شده از سوی هیات مدیره کاندو را مورد بررسی قرار دهید. بسیاری از شهرها در کانادا، یک سری مقررات محدودکننده را در این زمینه وضع کرده‌اند.
همچنین باید مراقب ملک‌تان هم باشید. برخی از کسانی که به صورت موقت در یک خانه یا اتاق مستقر می‌شوند، گاهی مراقب نیستند و ممکن است به ملک آسیب‌هایی برسانند.
برای سرمایهگذاری در املاک در کانادا به چقدر پول نیاز است؟
برای سرمایه‌گذاری‌های غیرمستقیم در املاک (نظیر صندوقهای قابل‌معامله و یا صندوقهای مشترک املاک) می‌تواند با هر مقدار اندک سرمایه هم وارد شد.
اما برای سرمایه‌گذاری‌های مستقیم در این بازار، به پول بسیار بیشتری نیاز است. اگر قصد خرید خانه‌ای برای خودتان را دارید، حتما باید حداقل ۵ درصد از ارزش روز آن را به صورت پیش‌پرداخت بدهید. البته این درصد متعلق به خانه‌های زیر ۵۰۰ هزار دلار است. برای قیمت‌های بالاتر، این درصد نیز بیشتر خواهد بود.
همچنین اگر قصد سرمایهگذاری و خرید ملکی برای اجاره را دارید، باید حداقل ۲۰ درصد از قیمت روز آن را به عنوان پیش‌پرداخت به فروشنده بدهید.
برگرفته از greedyrates
