املاک شهری معمولا به صورت ساختمان‌هایی هستند که مالکیت آن در اختیار چندین نفر قرار دارد. این شیوه را در اصطلاح «مالکیت اشتراکی» (co-ownership) می‌نامند. اگر قصد خرید ملکی را دارید، حتما باید دقت کنید که مالکیت اشتراکی آن به چه شکلی است.
در مجموع با دو نوع مالکیت اشتراکی سازه روبرو هستیم:
- مالکیت اشتراکی تقسیم‌شده (divided co-ownership)
- مالکیت اشتراکی تقسیم‌نشده (undivided co-ownership)
اما این دو کلمه چه معنایی دارند؟ و هر کدام از اینها چه مزایا و معایبی برای مالک به همراه دارد؟
مالکیت اشتراکی تقسیم‌شده
فرض کنید یک ساختمان مسکونی ۶ واحده داریم که هر واحدش یک مالک دارد. این نوع ساختمان را «تقسیم‌شده» می‌نامند. در واقع مالکیت هر بخش از ساختمان بین افراد مختلف به صورت دقیق تقسیم شده است.
در کانادا عبارت «کاندو» معمولا برای ساختمان‌های مسکونی دارای «مالکیت اشتراکی تقسیم‌شده» به کار می‌رود.
در این نوع مالکیت، مالک هر واحد می‌تواند از اختیار کامل برای بهره‌برداری از آن برخوردار است و برای نمونه در آن ساکن شود. همچنین هر مالک این حق را دارد که تغییرات دلخواه را در واحدش به عمل آورد.
وقتی یک واحد کاندو تقسیم‌شده را می‌خرید، نسبت به محیط داخل آن واحد از اختیار کامل برخوردارید. مثلا می‌توانید رنگ اتاق‌ها را تغییر دهید. البته تغییرات تا جایی مجاز است که بر ساختار و یا محیط‌های مشترک ساختمان تاثیر نگذارد و همچنین شرایط مالکیت واحد را نقض نکند.
هر کاندو یک سری مقررات دارد که در یک سند با نام «اعلامیه مالکیت مشترک» (Declaration of Co-ownership) درج شده است. هیچ یک از مالکان نباید از این مقررات تخطی کند.
مالکیت کاندوی تقسیم‌شده معمولا اختیارات بیشتر را به صاحب واحدها می‌دهد. هر نفر مالک بخشی از ساختمان است و نسبت به آن بخش، از اختیار کامل برخوردار است.
در کاندوهای تقسیم‌شده، مالکیت بخش‌های مشترک (مشاع) مثل باغ، استخر و غیره به همه مالکان تعلق دارد. همچنین هزینه‌های عمومی کاندو و مالیات‌های شهری نیز باید به صورت مشترک از سوی مالکان پرداخت شود.
هنگام خرید ملک باید به نوع مالکیت اشتراکی آن دقت کنیم
کاندوی تقسیم‌نشده
مالکیت مشترک تقسیم‌نشده به این معناست که چند نفر با هم، مالکیت کل یک ساختمان را در اختیار داشته باشند. هر کدام از این مالکان، صاحب درصدی از ساختمان هستند. با این وجود، حق استفاده از هیچ قسمت مشخصی از ساختمان را ندارند.
برای مثال فرض کنید فردی که مالک کل یک کاندو بود، فوت می‌کند. در این صورت، کل ساختمان به وراث او می‌رسد. کل مالکیت ساختمان بر اساس وصیت متوفی یا قانون بین این وراث تقسیم می‌شود. با این وجود، مشخص نمی‌شود که هر نفر چند واحد را دریافت می‌کند. در واقع با وجود اینکه هر نفر مالک بخشی از ساختمان کاندو است، حق استفاده از واحدی مشخصی را ندارد.
مجموعه این مالکان همچنین مسئول پرداخت هزینه‌هایی نظیر مالیات‌های شهرداری و مدرسه هستند.
برای اینکه مالکیت مشترک تقسیم‌نشده بتواند تداوم یابد، باید یک توافق‌نامه بین مالکان امضاء شود. این سند را «توافق مالکیت تقسیم‌نشده» (Undivided Ownership Agreement) می‌نامند. در این سند، مقررات کلی مدیریت ساختمان، وظایف مالکان در قبال هزینه‌های ساختمان و نگهداری از آن و همچنین حدود مجاز استفاده هر مالک از ساختمان درج می‌شود. در این سند همچنین به نحوه تقسیم ساختمان پس از پایان این توافق نیز اشاره می‌شود.
گفتنی است به کاندوهای تقسیم‌نشده فقط یک وام مسکن تعلق می‌گیرد. همچنین برای بیمه کردن ساختمان نیز فقط یک بیمه‌نامه کافی است.
اصلی‌ترین مزیت کاندوهای تقسیم‌نشده در این است که مالیات شهری و نیز مدرسه آنها پائین‌‌تر است. دلیلش این است که این نوع ساختمان‌ها یک سازه یکجا به شمار می‌روند.
نکته مهم بعدی درباره کاندوهای تقسیم‌نشده این است که حق خرید واحدهایش با مالکان کنونی ساختمان است.
