استان کبک مقررات مشخصی برای تمدید قرارداد اجاره و نیز افزایش اجاره‌بها دارد. بر اساس این مقررات، صاحبخانه‌ها پیش از بالا بردن اجاره‌بها و یا تغییر برخی شرایط در قرارداد اجاره، باید اقدامات مشخصی را انجام دهند.
قرارداد اجاره به صورت خودکار تمدید می‌شود
بر اساس قانون، به محض پایان مدت قرارداد اجاره، این قرارداد به صورت خودکار برای همان بازه زمانی تمدید می‌شود. برای نمونه، پس از پایان دوره یک قرارداد اجاره یک ساله، این قرارداد برای یک سال دیگر به صورت خودکار تمدید می‌شود، مگر اینکه صاحبخانه اقدامات لازم برای تغییر بندهایی از آن را به انجام برساند.
صاحبخانه برای تغییر قرارداد اجاره، باید چه کار کند؟
فرض کنید یک صاحبخانه بخواهد اجاره‌بها را افزایش دهد. در این صورت باید این موضوع را به صورت مکتوب به اطلاع مستاجر برساند. مهلت صاحبخانه برای ارسال این اطلاعیه به نوع اجاره بستگی دارد.
| طول مدت قرارداد اجاره | مهلت برای اطلاع به مستاجر | مثال |
| قرارداد اجاره ۱۲ ماهه و بیشتر | ۳ تا ۶ ماه پیش از پایان دوره اجاره | اگر قرارداد در ۳۰ ژوئن پایان می‌یابد، صاحبخانه باید مستاجر را بین اول ژانویه تا ۳۱ ژانویه از تغییرات مورد نظر آگاه سازد. |
| قرارداد اجاره کمتر از ۱۲ ماهه | ۱ تا ۲ ماه پیش از پایان دوره اجاره | اگر قرارداد در ۳۰ نوامبر پایان می‌یابد، صاحبخانه باید مستاجر را بین ۳۰ سپتامبر تا ۳۱ اکتبر از تغییرات مورد نظر آگاه سازد. |
| قرارداد اجاره بدون مشخص بودن دوره | ۱ یا ۲ ماه پیش از تغییرات مورد نظر در قرارداد اجاره | یک یا دو ماه پیش از زمان مورد نظر صاحبخانه برای اجرای تغییرات در قرارداد |
شرایط اعتبار اطلاعیه افزایش اجاره‌بها
اطلاعیه مکتوبی که صاحبخانه به مستاجر می‌دهد، باید شامل مواردی مشخص باشد. در غیر این صورت، این اطلاعیه از نظر قانونی، اعتبار نخواهد داشت.
یک اطلاعیه معتبر افزایش اجاره‌بها باید شامل موارد زیر باشد:
- میزان افزایش پیشنهادی اجاره‌بها بر حسب دلار (مثلا ماهانه ۱۰۰ دلار) یا بر اساس درصد در مقایسه با اجاره کنونی (مثلا ۱۰ درصد افزایش)
- طول مدت قرارداد جدید اجاره بها (البته در صورتی که صاحبخانه قصد افزایش طول این دوره را داشته باشد)
- طول مدت مهلت مستاجر برای رد این درخواست افزایش اجاره‌ها
- سایر تغییراتی که صاحبخانه مایل است در قرارداد اجاره درج شود.
دقت داشته باشید که این اطلاعیه حتما باید به زبانی که قرارداد اجاره با آن نوشته شده (مثلا انگلیسی یا فرانسوی) نوشته شود و به نشانی مستاجر که در قرارداد اجاره آمده ارسال شود.
اگر اطلاعیه افزایش اجاره‌بها بر اساس قانون، معتبر نباشد، چه کار کنیم؟
این امکان وجود دارد که اطلاعیه مکتوبی که صاحبخانه به مستاجر می‌دهد، مشابه نمونه بالا نباشد.
برای مثال، شاید متن اطلاعیه به شکلی باشد که مستاجر احساس کند با دو گزینه روبروست که یکی پذیرش افزایش اجاره‌بها و گزینه دوم هم تخلیه خانه است. شاید هم در اطلاعیه این نکته درج نشده باشد که مستاجر یک ماه مهلت دارد تا به صورت مکتوب با افزایش اجاره‌بها مخالفت کند.
اطلاعیه به هر شکلی که نوشته شده باشد، مستاجری که می‌خواهد با درخواست افزایش اجاره‌بها مخالفت کند، باید طی یک ماه پس از دریافت اطلاعیه، پاسخی مکتوب به آن بدهد.
اگر اطلاعیه صاحبخانه شامل موارد اصلی مندرج در قانون نشود، با دو حالت روبرو هستیم:
- اطلاعیه از نظر قانونی ارزشی نخواهد داشت و صاحبخانه حق افزایش اجاره‌بهارا ندارد
- اطلاعیه همچنان اعتبار قانونی دارد، زیرا اطلاعیه مورد نظر ناقض حق مستاجر نبوده است.
به همین دلیل، اگر یک اطلاعیه فاقد شکل قانونی باشد، به صورت قطعی نمی‌توان گفت که اعتبار قانونی را ندارد. فقط در صورتی که چنین اطلاعیه‌ای موجب آسیب به مستاجر شود و مستاجر نیز با حسن نیت اقدام کرده باشد (یعنی به فکر سوءاستفاده از وضعیت ایجاد شده نباشد)، از نظر قانون فاقد اعتبار است.
به همین دلیل توصیه می‌شود که فرض را بر اعتبار قانونی اطلاعیه دریافتی از سوی صاحبخانه بگذارید.
از کجا بفهمیم افزایش اجاره‌بهای پیشنهادی، منصفانه و معقول است؟
هیچ قانون مشخصی برای تعیین سقف افزایش اجاره‌بها در کبک وجود ندارد. به طور کلی، موارد زیر از مهم‌ترین عوامل افزایش اجاره‌بها هستند:
- هزینه انرژی
- افزایش مالیات شهرداری و یا مالیات مدرسه
- تغییر در هزینه بیمه
- تعمیرات اساسی (مثل تعمیر سقف یا شوفاژ) یا اضافه کردن مواردی جدید (مثل استخر)
- هزینه‌های تعمیر و نگهداری (مثل برف‌روبی و تعمیرات جزئی)
اگر تعمیرات اساسی باید به نفع همه مستاجران باشد، هزینه آن می‌تواند در قالب افزایش اجاره‌بها بین همه آنها تقسیم شود. با این وجود، تعمیراتی که سودش به صورت مستقیم به شما به عنوان مستاجر نرسد، نمی‌تواند دلیلی برای افزایش اجاره‌بهای منزل‌تان باشد.
در وب‌سایت سازمان نظارت بر مسکن کبک (TAL) یک فرم محاسبه برای مستاجران و صاحبخانه‌ها وجود دارد. با تکمیل این فرم می‌توانید میزان اجاره‌بهای معقول برای هر واحد را محاسبه کنید. البته این فرم محاسبه هیچ الزام قانونی ندارد. در واقع صاحبخانه و مستاجر نمی‌توانند از آن به عنوان ابزاری برای مذاکره استفاده کنند.
