ایرادهای پنهانی خانه یکی از نگرانی‌هایی است که ممکن است ذهن هر خریدار ملک را درگیر کند. در استان کبک، مقرراتی برای این موضوع وجود دارد. این مقررات یک سری وظایف و البته محدودیت‌ها را برای نقش مشاوران املاک درباره ایرادهای پنهانی خانه مورد معامله تعیین کرده است.
ایراد پنهایی از نظر قانون چیست؟
بر اساس قوانین، یک ایراد فقط وقتی پنهان محسوب می‌شود که دارای همه شرایط زیر باشد:
- در زمان انتقال ملک به خریدار، وجود داشته باشد.
- خریدار از آن بی‌اطلاع باشد.
- مشخص نباشد.
- آن قدر جدی باشد که اگر خریدار در زمان معامله از آن آگاه بود، یا اصلا خانه مذکور را نمی‌خرید یا اینکه درخواست کاهش قیمت خانه را می‌داد.
یک مثال درباره ایرادهای پنهانی خانه
فرض کنید قصد خرید خانه‌ای را دارید و برای اولین بار از آن بازدید می‌کنید. دیوارهای بخش زیرزمین با لایه‌ای از استیروفوم (نوعی عایق) پوشانده شده است. همه چیز خیلی خوب به نظر می‌رسد و خانه مورد نظر را می‌خرید. اما چند ماه بعد متوجه می‌شوید در کف زیرزمین آب جمع شده است. لایه استیروفوم را از دیوار می‌کنید و متوجه وجود یک درک بزرگ و البته قدیمی در دیوار می‌شوید.
فروشنده در فرآیند خرید اعلام کرده بود که این خانه تا آن زمان مشکل نشت آب نداشت. از آنجا که هیچ نشانه‌ای از این مشکل در زمان خرید وجود نداشت، در واقع با یک مشکل پنهان در خانه روبرو هستید. در این صورت، مشاور املاک‌تان چه کاری می‌تواند برایتان انجام دهد؟
الزامات قانونی مشاور املاک درباره مشکلات پنهان خانه
از لحظه امضای قرارداد با مشاور املاک تا زمان امضای سند خرید (deed of sale)، مشاور املاک موظف است اطلاعات و توصیه‌های لازم را به شما ارائه دهد. مشاور املاک همچنین موظف است عواملی که می‌تواند به ضرر طرفین معامله باشد را به اطلاع آنها برساند.
یکی از اقداماتی که مشاور املاک انجام می‌دهد، نظارت بر تکمیل فرم «اظهارنامه فروشنده» (seller declaration) توسط فروشنده است. این فرم می‌تواند ریسک پیامدهای قانونی را برای فروشنده کاهش دهد و خریدار را به طور کامل از همه اطلاعاتی که باید در زمان معامله داشته باشد، آگاه سازد.
مشاور املاک همچنین به خریدار پیشنهاد کند که پیش از خرید، از یک کارشناس بازرسی فنی خانه برای بررسی ایرادهای احتمالی استفاده کند. مشاوران املاک معمولا شبکه شغلی گسترده‌ای دارند و می‌توانند فهرستی از بازرسان فنی معتبر را در اختیار خریدار قرار دهند و حتی چند نفر را به صورت خاص به او پیشنهاد کنند.
محدودیت‌های مشاور املاک درباره ایرادات پنهان خانه
با این حال، وظایف یک مشاور املاک پس از نهایی شدن خرید، محدودیت دارد. با وجود اینکه خریدار می‌تواند از مشاور املاک بخواهد که ایرادهای موجود در خانه خریداری شده را ببیند، مشاور املاک در چنین موقعیت‌هایی با یک سری محدودیت‌های قانونی روبروست.
از نظر قانون، یک مشاور املاک حق ندارد:
- به ارائه پیشنهاد قانونی بپردازد (مثلا به شما بگوید که برای رفع این مشکل تا چه زمانی مهلت دارید).
- درخواستی برای پیگیری قانونی از سوی شما بنویسد
- جایگزینی برای کارشناس فنی ساختمان برای ارائه پیشنهاداتی به منظور رفع نواقص موجود باشد.
با این حال، مشاور املاک در این شرایط می‌تواند کارشناسانی مناسب برای پیگیری این موضوع یا رفع مشکل را به شما معرفی کند. برای نمونه شاید یک وکیل، معمار یا مهندس عمران را به شما معرفی کند. در چنین شرایطی همیشه بهتر است با یک کارشناس بازرسی فنی خانه هم مشورت کنید. کارشناسان بازرسی فنی خانه معمولا اطلاعات ارزشمندی را در اختیار مشتریان خود قرار می‌دهند.
بیمه مسئولیت مشاوران املاک
مشاوران معتبر املاک در کبک تحت پوشش بیمه مسئولیت قرار دارند. اگر یک مشاور املاک به دلیل کوتاهی در انجام یکی از وظایفش موجب ضرر مشتری شد، صندوق بیمه مسئولیت مشاوران املاک در کبک (FARCIQ) خسارت مربوطه را پرداخت می‌کند. اما اگر مشاور املاک اقدام به ارائه توصیه‌ها و یا اقداماتی خارج از حوزه وظایفش کند و مشتری به خاطر آن با ضرر روبرو شود، این صندوق هیچ خسارتی را متقبل نخواهد شد.
