شیوه‌های مختلفی برای سرمایه‌گذاری در املاک در کانادا وجود دارد. یکی از این شیوه‌ها، BRRRR («بر» با «ر» کشیده) نام دارد. این عبارت دربردارنده حرف اول پنج واژه دیگر یعنی «خرید» (Buy)، «بازسازی» (Rehab)، «اجاره» (Rent)، «تامین مالی مجدد» (Refinance) و «تکرار» (Repeat) است.
اگر این پنج مرحله را با دقت به انجام رسانید و این روش را چندین بار تکرار کنید، با سرمایه‌ای اندک می‌توانید چندین ملک را به نام خود کنید.
در شیوه BRRRR، ابتدا یک ملک نیازمند بازسازی را می‌خریم. سپس به بازسازی آن می‌پردازیم. در گام بعدی این ملک را اجاره می‌دهیم. سپس از بانک درخواست می‌کنیم تا به ارزیابی مجدد ارزش آن بپردازد. از آنجا که ارزش ملک بالاتر رفته، امکان ریفایننس آن (البته بر اساس ارزش کنونی آن) فراهم می‌شود. به این ترتیب، بخشی از ریفایننس به صورت پول نقد در اختیارتان قرار می‌گیرد و با آن می‌توانید یک ملک دیگر بخرید و این فرآیند را باز هم تکرار کنید.
یک مثال:
فرشید یک ملک نیازمند بازسازی را به قیمت ۴۰۰ هزار دلار پیدا می‌کند. او بیست درصد از ارزش خانه را به صورت پیش‌پرداخت می‌پردازد و ۸۰ درصد بقیه را وام مسکن می‌گیرد.
- ارزش ملک = ۴۰۰ هزار دلار
- پیش‌پرداخت = ۸۰ هزار دلار
- وام مسکن = ۳۲۰ هزار دلار
سپس وارد مرحله نوسازی می‌شود و ۵۰ هزار دلار برای آن خرج می‌کند. به این ترتیب، ارزش خانه به ۶۰۰ هزار دلار می‌رسد.
- هزینه تعمیرات و نوسازی = ۵۰ هزار دلار
- ارزش خانه پس از نوسازی = ۶۰۰ هزار دلار
حالا به سراغ بانک می‌رود و درخواست تامین مالی مجدد (ریفایننس) می‌کند. بانک هم ۸۰ درصد از قیمت خانه جدید را به او وام می‌دهد.
- مبلغ تامین مالی مجدد (ریفایننس)= ۴۸۰ هزار دلار
- اکنون فرشید بدهی وام قبلی را پرداخت کرده است. با کسر هزینه تعمیرات، برایش ۱۱۰ هزار دلار می‌ماند.
- تسویه وام قبلی (۳۲۰ هزار دلار) به همراه هزینه تعمیرات (۵۰ هزاردلار) = ۳۷۰ هزار دلار
- کل وام جدید (۴۸۰ هزار دلار) منهای وام قبلی و هزینه نوسازی (۳۷۰ هزار دلار) = ۱۱۰ هزار دلار
اما از این ۱۱۰ هزار دلار، ۸۰ هزار دلار همان پیش‌پرداخت اولیه است.
در نتیجه ۳۰ هزار دلار به عنوان سود به فرشید می‌رسد.
اما این تمام ماجرا نیست. ملک اجاره رفته و هر ماه مبلغی به حساب فرشید واریز می‌شود. او می‌تواند از این مبلغ برای پرداخت اقساط وام مسکن و البته تامین بخشی از پیش‌پرداخت یک ملک دیگر استفاده کند.
البته دقت داشته باشید که برخی هزینه‌های جانبی مثل انتقال مالکیت یا هزینه ارزیابی مجدد ملک در این محاسبات لحاظ نشده است.
حال بیایید به بررسی تک تک این گام‌ها بپردازیم:
گام اول: خرید
خریدن ملک مناسب، اولین گام است. برای اینکه این شیوه را درست پیش ببرید، باید یک ملک به نسبت ارزان را که احتمالا به شدت نیازمند بازسازی است انتخاب کنید. در حالت ایده‌آل، با ایجاد تغییراتی اساسی در این ملک (مثل ایجاد یک اتاق خواب بیشتر)، ارزش ملک به طور قابل توجهی افزایش می‌یابد.
هدف این است که همه پولی که بابت خرید و بازسازی خانه صرف می‌کنید را با تامین مالی مجدد (ریفایننس) وام مسکن دوباره به دست آورید و در عین حال، همچنان سهمی از خانه در وثیقه وام مسکن نباشد تا به این ترتیب، ریسک‌تان هم کمتر شود.
در این حالت قانون ۷۰ درصد در بازار املاک کانادا می‌تواند برایتان سودمند باشد. کسانی که قصد خرید، بازسازی و فروش خانه را دارند از این قانون برای محاسبه حداکثر قیمت مطلوب برای خرید ملک اولیه استفاده می‌کنند. بر اساس قانون ۷۰ درصد، قیمت خرید ملک به اضافه هزینه‌های مربوط به بازسازی، نباید بیشتر از ۷۰ درصد قیمت فروش ملک پس از پایان بازسازی باشد. البته این قانون شاید همیشه درست نباشد. با این وجود، به عنوان یک معیار کلی برای ارزیابی قیمت مناسب به کار می‌رود.
همچنین فراموش نکنید که قرار است این ملک را اجاره دهید. به همین دلیل، حتما باید آن را به شکلی که برای مستاجر پذیرفتنی باشد، بازسازی کنید.
بازسازی
هدف از بازسازی، افزایش ارزش ملک است. بی‌تردید مستاجران بیشتر به یک ملک زیبا و تمیز جذب می‌شوند. با این وجود، باید در نظر داشته باشید که بازسازی باید در نهایت در راستای هدف‌تان از سرمایه‌گذاری باشد.
در مجموع دو نوع بازسازی را می‌توایند صورت دهید تا ارزش ملک‌تان افزایش یابد:
- بازسازی برای افزایش امکان زندگی و کاربردی بودن خانه
- بازسازی‌هایی که سبب افزایش ارزش خانه می‌شود.
اگر خانه‌ای را با تخفیف خیلی زیاد و با قیمتی پائین خریده باشید، احتمالا به شدت نیازمند بازسازی است. اولین گام برای بازسازی این است که تا حد امکان آن را برای تامین نیازهای اولیه مستاجر آماده کنید. اگر خانه مورد نظر مدت‌ها خالی از سکنه بوده، اطمینان حاصل کنید که همه‌چیز آن بر اساس استانداردهای تعریف‌شده است و بخش‌هایی مثل آشپزخانه، دستشویی و حمام نیز مشکلی ندارند.
اما اگر به دنبال نوسازی خانه به شیوه دوم هستید، باید بدانید که زیبا بودن الزاما نمی‌تواند ارزش خانه را بالاتر ببرد. استفاده از سنگ گرانیت برای آشپزخانه و یا وان حمام نمی‌تواند ارزش خانه را چندان بالا ببرد. همچنین زیباسازی زیرزمین و یا گاراژ هم تاثیر چندانی در افزایش ارزش خانه ندارد.
در مقابل، یک سری تغییرات ساده وجود دارد که می‌تواند به افزایش ارزش خانه بیابنجامد. برخی از این تغییرات عبارتند از:
- تعویض کف یا کف‌پوش چوبی خانه
- اضافه کردن کاشی
- باز کردن فضای آشپزخانه
- بزرگ کردن فضای حمام و یا اضافه کردن دستشویی
- بهبود نمای خانه از طریق رنگ‌آمیزی در و دیوارها، زیباسازی باغچه و …
اجاره
در گام بعد نوبت به اجاره ملک می‌رسد.
همان طور که گفته شد، در روش BRRRR هدف اصلی این است که پس از افزایش ارزش خانه، با تامین مالی مجدد وام مسکن ملک بتوانیم هزینه‌های صورت گرفته را دوباره به دست آوریم. به همین دلیل، متقاعد کردن مسئول ارزیابی بانک (که باید ارزش خانه را تعیین کند) حتی از متقاعد کردن مستاجر هم مهم‌تر است. با این وجود، دقت داشته باشید که بانک‌ها اقدام به تامین مالی مجدد وام مسکن برای ملک‌هایی که خالی هستند نمی‌کنند.
اگر مستاجر ساکن در خانه بازسازی‌شده توسط شما نتواند به خوبی از آن مراقبت کند، این ظاهر ناخوشایند ممکن است تاثیر بدی بر روی کارشناس ارزیابی بگذارد. به همین دلیل، پیش از حضور کارشناس ارزیابی بانک، حتما از مستاجر بخواهید که خانه را تمیز کند. در صورت وجود هر نوع مشکلی هم باید آن را پیش از ورود کارشناس ارزیابی بانک، برطرف کنید.
تامین مالی مجدد (ریفایننس) وام مسکن
بانک‌ها و موسسات زیادی هستند که امکان ریفایننس را در اختیارتان قرار می‌دهند. به همین دلیل، حتما لازم نیست از طریق بانکی که وام مسکن از آن گرفته شده، اقدام به این کار کنید. بهتر است کمی وقت بگذارید و گزینه‌های پیش رو برای ریفایننس را با هم مقایسه کنید.
برخی از بانک‌ها «تامین مالی مجدد با عودت وجه» را ارائه می‌دهند. با توجه به اینکه هدف از راهبرد BRRRR دستیابی به پول از طریق تامین مالی مجدد است، حتما باید به سراغ بانک‌هایی بروید که این نوع ریفایننس را ارائه می‌دهند. از این پول می‌توانید برای تامین هزینه خرید یک ملک دیگر استفاده کنید.
همچنین باید اطلاعاتی درباره «دوره فصلی» (seasoning period) هم از بانک مورد نظر جویا شوید. «دوره فصلی» به معنای بازه زمانی است که باید سپری شود تا بتوانید با ارزش ارزیابی‌شده وام دریافت کنید. برخی بانک‌ها این امکان را می‌دهند تا بلافاصله پس از ارزیابی، اقدام به دریافت وام کنید. با این وجود، برخی بانک‌های دیگر، یک بازه زمانی انتظار را تعریف می‌کنند. هر قدر سریع‌تر بتوانید وام را دریافت کنید، زودتر به اهداف این شیوه سرمایه‌گذاری می‌رسید.
بسیاری از بانک‌ها اجازه تامین مالیی مجدد (ریفایننس) در سال اول را نمی‌دهند. به همین دلیل، حتما باید برای یافتن گزینه مناسب به جستجو بپردازید.
تکرار
پس از اینکه توانستید بابت تامین مالی مجدد ملک بازسازی‌شده پولی دریافت کنید، از این پول به عنوان پیش‌پرداخت برای خرید ملک بعدی استفاده کنید. البته این بار یک درآمد جانبی بابت اجاره ملک قبلی در اختیار دارید. با تکرار این چرخه می‌توانید صاحب چندین ملک و یک جریان درآمدی مستمر شوید.
آیا شیوه BRRRR برای من مناسب است؟
شیوه BRRRR یک راهبرد سرمایه‌گذاری در املاک برای کسانی است که به دنبال ایجاد یک سبد از املاک هستند. این روش املاک امکان رشد سرمایه‌تان در گذر زمان را فراهم می‌سازد.
البته برای اینکه شیوه BRRRR را به درستی اجرا کنید، باید حواس‌تان به جوانب مختلف باشد. باید بتوانید فرآيند بازسازی را به خوبی مدیریت کنید. شاید در آینده لازم باشد همزمان اجرای بازسازی در چند ملک را همزمان به پیش ببرید. اگر توان مدیریتی خوبی دارید و می‌توانید با تعمیرکاران و پیمانکاران مختلف به خوبی تعامل کنید، شیوه BRRRR می‌تواند یک شیوه سرمایه‌گذاری خوب برایتان باشد.
البته این شیوه، ریسک‌هایی نیز به همراه دارد. باید خیال‌تان از جریان نقدینگی راحت باشد، وگرنه ممکن است با مشکل روبرو شوید. فراموش نکنید که هر بار باید دو هزینه مجزا یعنی هزینه مربوط به خرید اولیه و نیز ارزیابی مجدد را پرداخت کنید.
اگر به سرمایه‌گذاری در بازار املاک علاقمندید، توصیه می‌کنیم مطلب «هشت شیوه سرمایه‌گذاری در املاک در کانادا» را نیز مطالعه کنید.
