خرید پلکس یکی از گزینه‌های اصلی برای کسانی است که قصد خرید خانه و یا سرمایه‌گذاری در املاک را دارند. اما پلکس نیز همانند سایر انواع خانه‌ها، یک سری مزایا و معایب به همراه دارد.
پلکس چیست؟
پلکس یا مولتی‌پلکس، ساختمانی است که شامل چند واحد مختلف می‌شود. پلکس می‌تواند شامل دو واحد (duplex)، سه‌واحد (triplex)، چهار واحد (quadruplex) یا بیشتر باشد. مالک می‌تواند در یکی از واحدها مستقر شود و بقیه را اجاره دهد یا اینکه همه واحدها را به صورت اجاره در اختیار مستاجران قرار دهد.
اما سرمایه‌گذاری در این نوع خانه چه مزایا و معایبی دارد؟ چه نکاتی را باید برای خرید و سرمایه‌گذاری در پلکس رعایت کرد؟
مزایای سرمایه‌گذاری برای خرید یک پلکس
۱. یک سرمایه‌گذاری پرسود:
سرمایه‌گذاری در پلکس (درست همانند هر نوع ملک دیگر) می‌تواند در گذر زمان، سود خوبی را نصیب‌تان کند. فراموش نکنیم که سرمایه‌گذاری در املاک در کانادا معمولا یکی از کم‌ریسک‌ترین و پرسودترین شیوه‌های سرمایه‌گذاری به شمار می‌رود.
۲. سودآوری در بلندمدت:
اگر جزو کسانی هستید که می‌خواهید هزینه مسکن‌تان را کاهش دهید و یا اینکه در بلندمدت به سود بیشتری دست یابید، خرید یک پلکس و اجاره واحدهای آن می‌تواند گزینه بسیار خوبی برایتان باشد.
۳. بهره‌گیری از اثر اهرمی در سرمایه‌گذاری:
شاید دوست داشته باشید در یک خانه ویلایی مستقل زندگی کنید، ولی از شرایط مایل لازم برای خریدش برخوردار نباشید. در این صورت، خرید یک پلکس می‌تواند راه‌حلی خوبی برایتان باشد. می‌توانید چند سالی در یک واحد پلکس زندگی کنید و پس از چند سال، با ارزش افزوده ملک (equity) که طی این چند سال افزایش یافته، یک خانه ویلایی مستقل بخرید.
۴. بهره‌گیری از مزایای مالیاتی:
در برخی موارد، یک سری مقررات مالیاتی برای تشویق خریداران پلکس وجود دارد. برای نمونه شاید بتوانید بخشی از بهره وام مسکن، بیمه و یا هزینه‌های تعمیر و نگهداری پلکس را از مالیات‌تان کمک کنید. برای جزئیات بیشتر می‌توانید به حسابدارتان در این زمینه گفتگو کنید.
۵. آزادی بیشتر:
بر خلاف کاندو که در آن با محدودیت‌های زیادی در زمینه تعمیرات و یا زیباسازی خانه روبرو هستید، پلکس فاقد چنین محدودیت‌هایی است. به این ترتیب می‌توانید طبق سلیقه خودتان، به نوسازی، تعمیر و زیباتر کردن خانه‌تان بپردازید.
نکات مهم برای خرید پلکس
خرید یک پلکس معمولا یک سرمایه‌گذاری سودآور است. اما هیچ تضمینی وجود ندارد که الزاما به سوددهی ختم شود. در واقع اگر به جزئیات لازم برای خرید پلکس دقت نکنید، ممکن است خیلی دیرتر به سود برسید.
به همین دلیل، توصیه می‌کنیم حتما به موارد زیر دقت کنید:
۱. انجام محاسبات لازم:
یکی از مواردی که باید به آن دقت کنید، «ضریب درآمد ناخالص» (Gross Revenue Multiplier) است که به اختصار جی‌آر‌ام (GRM) نامیده می‌شود. از این ضریب برای محاسبه بازگشت سرمایه‌گذاری در پلکس استفاده می‌شود.
البته در وضعیت کنونی بازار املاک (که قیمت‌ها به شدت بالا می‌روند، ولی اجاره‌بها چندان رشد نمی‌کند) شاید این ضریب چندان کاربردی نباشد.
از سوی دیگر، مقایسه میزان سودآوری دو پلکس در دو نقطه مختلف شهر، کار ساده‌ای نیست. در یک پلکس ممکن است مستاجر ملزم به پرداخت هزینه انرژی باشد و در یک پلکس دیگر، این هزینه به پای صاحبخانه باشد. به همین دلیل، بهتر است در گام اول، ببینید که درآمد حاصل در اجاره، چقدر هزینه‌های ساختمان را پوشش می‌دهد.
۲. سلامت سازه:
برخی از پلکس‌ها نیازمند نوسازی هستند و خریدار پس از خرید آنها باید برای این کار، هزینه کند. اگر قصد خرید یک پلکس را دارید، حتما باید به این جنبه از موضوع توجه کنید. اگر ساختمان دارای ایرادات جدی باشد، نمی‌توانید به راحتی آن را اجاره دهید و یا درآمد خوبی از اجاره آن به دست آورید. با بازرسی فنی از خانه می‌توان بسیاری از این ایرادات را مشخص و هزینه‌های مربوط به برطرف کردن آنها را مشخص کرد.
۳. انتخاب مستاجر:
مستاجر (یا مستاجرها) را به دقت انتخاب کنید. هر چه باید، یک مستاجر قرار است یک یا چند سال در یکی از واحدها زندگی کند و اگر خودتان هم در این پلکس زندگی می‌کنید، همسایه‌تان خواهد بود!
۴. ارتباط با مستاجران کنونی:
شاید در حال حاضر، یک یا چند خانوار در واحدهای پلکسی که خریداری می‌کنید به عنوان مستاجر ساکن باشند. در این صورت لازم است ارتباطی همراه با احترام با آنها داشته باشید.
۵. اختصاص زمان برای مدیریت ساختمان:
وقتی صاحب یک پلکس هستید، باید بخشی از وقت‌تان را به امور مربوط به آن مثل انجام تعمیرات، امور مربوط به مستاجران و امور مالی اختصاص دهید. اگر خودتان وقتی برای این کارها ندارید، می‌توانید آن را به یکی از نزدیکان و یا افراد مورد اعتمادتان بسپارید و یا یک مدیر ساختمان برای این موارد استخدام کنید.
نتیجه‌گیری: خرید یک پلکس، یک سرمایه‌گذاری ارزشمند و بلندمدت است. با این وجود، نباید عجله کنید. اگر موارد ضروری که برای خرید و مدیریت پلکس لازم است را به درستی اجرا کنید، می‌توانید به خوبی از نتایج این سرمایه‌گذاری بهره‌مند شوید.
با توجه به ظرافت‌هایی که سرمایه‌گذاری در املاک از طریق خرید پلکس دارد، توصیه می‌شود حتما از یک مشاور املاک معتبر و باتجربه در این زمینه کمک بگیرید.
