الگوی فلیپینگ (flipping) یکی از شیوه‌های رایج در بازار املاک کانادا به شمار می‌رود. در این روش می‌توانید خانه‌ای را خریده و پس از مدتی آن را به فروش برسانید. البته معمولا در این فاصله، برای افزایش ارزش ملک، نوسازی نیز در آن صورت می‌گیرد. رفع ایرادات و نوسازی موجب می‌شود ایرادات موجود از بین رفته، ظاهر خانه جذاب‌تر شده و در نتیجه بتوانید آن را با قیمت بیشتری به فروش برسانید.
شرط سودآوری در فلیپینگ
گفتیم که این شیوه معمولا موجب افزایش ارزش ملک می‌شود. اما اگر نوسازی و تعمیرات به شکل درستی انجام نشود، شاید در نهایت ضرر کنید! در واقع، آشنا نبودن با اصول نوسازی و یا بهره‌گیری از افرادی نامناسب می‌تواند در پایان کار به ضررتان تمام شود. به همین دلیل، لازم است پیش از هر اقدامی، در این زمینه تحقیق کنید.
عوامل موثر در سودآوری الگوی فلیپینگ
سودآوری روش خرید، بازسازی و فروش خانه همانند همه شیوه‌های دیگر سرمایه‌گذاری به عوامل مختلفی بستگی دارد. برخی از این عوامل عبارتند از:
- وضعیت بازار: در دوره‌های رکورد بازار ملک که تعداد خریداران و حجم تقاضا پائین است، شاید نتوانید با این شیوه به سودآوری مورد نظر دست یابید.
- هزینه مواد اولیه و تجهیزات: هزینه برخی مواد و مصالح مورد نیاز برای نوسازی (مثل چوب) ممکن است ناگهان بالا برود. این مسئله شاید محاسبات اولیه‌تان را بر هم زده و حتی سودآوری نهایی را به شدت کاهش دهد.
- اجرای پروژه: برای نوسازی و تعمیرات، به پیمانکار و استادکارانی مختلف نیاز دارید. اگر هزینه این افراد نسبت به کاری که انجام می‌دهند بسیار بالا باشد و یا کیفیت کارشان چندان خوب نباشد، در نهایت نمی‌توانید به سود مورد نظر دست یابید.
- قیمت خرید و فروش: هزینه‌ای که بابت خرید یک خانه می‌پردازید و نیز قیمت فروش آن، دو متغیر برای تعیین سود نهایی هستند. به همین دلیل، باید این موارد را نیز جدی بگیرید.
- مالیات: اگر یک کانادایی از فروش خانه دوم یا چندم به سود برسد، باید بخشی را به عنوان مالیات بر عایدی سرمایه پرداخت کند. برای اطلاعات بیشتر در این زمینه، می‌توانید با حسابدار یا مشاور مالیاتی‌تان صحبت کنید.
گام‌های مهم در فلیپینگ
اگر قصد خرید، نوسازی و فروش خانه را دارید، باید به جزئیات تصمیم‌های مهم در این مسیر دقت کنید. بیایید نگاهی بیاندازیم به برخی از مهم‌ترین این موارد:
بودجه و جزئیات مالی را مشخص کنید
اولین گام این است که ببینیم چقدر پول می‌توانیم برای این پروژه هزینه کنیم. بخشی از این پول صرف خرید خانه و بخشی دیگر نیز صرف تعمیرات و نوسازی خواهد شد.
برای تامین بخش قابل‌توجهی از پول مورد نیاز برای خرید خانه می‌توانید وام مسکن دریافت کنید. دقت داشته باشید هزینه خرید خانه فقط به پولی که به فروشنده می‌پردازید محدود نمی‌شود. هزینه‌های نهایی‌سازی قرارداد و بازرسی فنی از خانه نیز از جمله دیگر هزینه‌ها هستند.
سپس نوبت به تعیین مقدار پول مورد نیاز برای نوسازی می‌شود. ابتدا بهتر است فهرستی از هزینه‌ها شامل نیروی انسانی و مصالح و تجهیزات تهیه کنید. البته لازم است یک مقدار پول هم برای هزینه‌های غیرمنتظره کنار بگذارید.
با تحقیق می‌توانید قیمت حدودی خانه مورد نظر پس از نوسازی را نیز تعیین کنید. در اینجا هم باید هزینه‌های جانبی را در نظر بگیرید. به این ترتیب می‌توانید سودی که بابت این پروژه نصیب‌تان می‌شود را محاسبه کنید.
وضعیت بازار را بررسی کنید
ابتدا ببینید میانگین قیمت در محله مورد نظرتان چقدر است. به این ترتیب، می‌توانید یک تخمین کلی از قیمت مناسب برای خرید خانه و فروش آن بیابید.
همچنین لازم است نوع خانه‌هایی رایج در آن محله را نیز شناسایی کنید. اگر در یک منطقه معمولی در اطراف شهر، خانه‌ای بخرید و آن را به یک ویلای لوکس تبدیل کنید، نباید انتظار داشته باشید مشتریان زیادی در انتظارش باشند!
یک مشاور املاک معتبر بیابید
با توجه به پیچیدگی‌های بازار املاک، بهتر است حتما باید یک مشاور املاک کار کنید. البته شاید بد نباشد از همان ابتدای فرآیند و پیش از انتخاب یک محله، با مشاور املاک‌تان در این زمینه صحبت کنید. به این ترتیب، شاید بتوانید اطلاعات ارزشمندی درباره محلات مختلف و وضعیت بازار املاک بیابید.
بازرسی فنی خانه را فراموش نکنید
به طور کلی، بازرسی فنی خانه (home inspection) از اهمیت بالایی برخوردار است. اگر قصد خرید و نوسازی خانه را دارید، این بازرسی اهمیت دوچندانی می‌یابد، زیرا می‌توانید همه ایرادات را شناسایی و آنها را رفع کنید.
انجام نوسازی
اگر مهارت فنی دارید، می‌توانید بخشی از نوسازی را خودتان انجام دهید. سایر بخش‌ها را نیز می‌توانید به یک پیمانکار (contractor) بسپارید. حتما پیش از نهایی کردن قرارداد با پیمانکار، درباره سوابق او و همچنین هزینه نوسازی تحقیق کنید.
فروش
در نهایت باید ملکی که نوسازی کرده‌اید را به فروش برسانید. در اینجا نیز می‌توانید از مشاور املاک‌تان کمک بگیرید. در این مرحله، علاوه بر تعیین قیمتی مناسب برای خانه، لازم است ظاهر داخلی آن را نیز زیبا کنید. برای این کار شاید بتوانید از خدمات مربوط به خانه‌آرایی (staging) استفاده کنید تا گزینه‌ای جذاب‌تر را در اختیار مشتریان قرار دهید.
نتیجه‌گیری
خرید، نوسازی و فروش خانه یکی از شیوه‌های رایج برای سرمایه‌گذاری در املاک کاناداست. البته برای دستیابی به سود در این روش حتما باید به عوامل مختلفی دقت کنید.
