یکی از گام‌های ضروری در هر نوع سرمایه‌گذاری، تخمین میزان سودآوری آن در بازه مورد نظر است. تعیین سودآوری یک ملک اجاره‌ای فقط به کم کردن هزینه‌ها از درآمد حاصله محدود نمی‌شود. از آنجا که خرید یک ملک و اجاره آن نوعی سرمایه‌گذاری بلندمدت است، سود نهایی حاصل از آن نیز به معیارهای متفاوتی بستگی دارد.
حالا بیایید چند معیار اصلی برای تعیین سودآوری املاک اجاره‌ای در کانادا را بررسی کنیم:
۱. موقعیت
محله: آیا ملک مورد نظر در موقعیت مکانی مناسبی قرار دارد؟ آیا آن محله، خوشنام و امن است؟
پتانسیل توسعه: آیا طرح‌های توسعه خوبی در آن محله اجرا می‌شود؟ مثلا آیا ملک مورد نظر در نزدیک جایی که قرار است در آینده، ایستگاه مترو باشد قرار دارد؟
مراکز نزدیک به ملک: چه مراکزی در نزدیکی آن ملک قرار دارد؟ آیا به مکان‌هایی مثل دانشگاه، مدرسه یا مراکز خرید نزدیک است؟ آیا دسترسی مناسبی به وسایل حمل‌ونقل عمومی وجود دارد؟
۲. تقاضا
وضعیت تقاضا برای ملک: آیا کاربری‌های ساختمان مورد نظر، با ویژگی‌های آن بخش از محله سازگار است؟ برای مثال، شاید در طبقه همکف ساختمان، واحدی با کاربری تجاری وجود داشته باشد. در این صورت، خیابان مورد نظر نیز باید تا حد امکان رنگ‌وبوی تجاری داشته باشد و فروشگاه‌های دیگری نیز در آن نزدیکی واقع شده باشند.
همچنین بخوانید: خرید املاک چند واحده برای اجاره در کانادا (بخش اول)
۳. اجاره‌بها
تعداد مستاجران: نرخ اشغال (occupancy rate) ساختمان چقدر است؟ منظور از نرخ اشغال، نسبت واحدهای دارای مستاجر به کل واحدهاست.
وضعیت اجاره‌بها: مستاجران چقدر اجاره پرداخت می‌کنند؟ اگر اجاره‌ای که مستاجران پرداخت می‌کنند، کمتر از عرف بازار باشد، شاید ساختمان مورد نظر، گزینه چندان خوبی نباشد.
۴. مستاجران
خوش‌حسابی مستاجران: آیا همه مستاجران، اجاره را سر موقع پرداخت می‌کنند؟
سابقه مستاجران: اگر واحد تجاری در آن ساختمان وجود دارد، برای چه کسب‌وکاری از آن استفاده می‌شود؟ چه مدت است که در آن ملک حضور دارند؟ اگر قصد دریافت وام مسکن برای خرید ساختمان را داشته باشید، بانک به بررسی وضعیت مستاجران می‌پردازد. از نظر بانک، برخی از کسب‌وکارها از ریسک بالایی برخوردارند و حضورشان به عنوان مستاجر، از احتمال موافقت با وام تقاضاشده از سوی شما را کاهش می‌دهد.
تعداد واحد به ازای هر مستاجر: آیا مستاجری دارید که چند واحد را همزمان اجاره کرده باشد. برای مثال، شاید یک فروشگاه به صورت همزمان، ۴ واحد از ۶ واحد تجاری موجود در ساختمان مورد نظرتان را اجاره کرده باشد. در این صورت، اگر بخواهد این واحدها را تخلیه کند، صاحب ملک شاید برای پیدا کردن مستاجر جایگزین با مشکل روبرو شود.
بازه زمانی قراردادها: قراردادهای اجاره به صورت کوتاه‌مدت هستند یا بلندمدت؟ اگر یک یا چند تا از قراردادها به زودی تمام می‌شوند، باید به دنبال مستاجر برای آنها باشید که البته می‌تواند برایتان دردسرساز باشد.
همچنین بخوانید: هشت شیوه سرمایه‌گذاری در املاک در کانادا
۵. شرایط ساختمان
وضعیت فنی ساختمان: هر ساختمانی می‌تواند یک سری مشکلات پیدا و پنهان داشته باشد. حتی ساختمان‌های نوساز نیز ممکن است ایراداتی داشته باشند که به راحتی توسط یک فرد معمولی قابل تشخیص نباشند. به همین دلیل، اگر در خرید ملک مورد نظر جدی هستید، حتما از یک کارشناس رسمی بازرسی فنی املاک برای اطمینان از عدم وجود مشکل استفاده کنید. اگر هم مشکلی در ساختمان پیدا شد، می‌توانید پیشنهاد رفع آن یا کاهش قیمت به دلیل وجود نقص را به فروشنده بدهید.
نگهداری از ساختمان: درباره نحوه نگهداری از ساختمان هم تحقیق کنید. آیا فردی به عنوان مدیر ساختمان وجود داشته که از آن نگهداری کرده و مشکلات به وجود آمده را رفع کند؟ البته دقت داشته باشید مسئول برای رسیدگی به ساختمان موجب می‌شود سود نهایی حاصل از اجاره کمتر شود، ولی در عوض خیال‌تان بابت حفظ ساختمان در بلندمدت راحت خواهد بود.
نتیجه‌گیری
اگر قصد خرید یک ملک و اجاره آن را دارید، باید جنبه‌های مختلفی را مورد بررسی قرار دهید. البته در همه این موارد می‌توانید از اطلاعات تخصصی و نیز تجربه یک مشاور املاک معتبر نیز بهره‌مند شوید.
