آینده بازار املاک در کانادا، نه فقط برای فعالان این حوزه، بلکه برای بسیاری از کسانی که قصد مهاجرت و یا خرید خانه در کانادا را دارند اهمیت دارد. با وجود اینکه هیچ کسی نمی‌تواند آینده این صنعت را پیش‌بینی کند، اما شاید بتوان با نگاهی به وضعیت کنونی و برخی نشانه‌ها، سناریوهایی برای آينده تعریف کرد.
رابرت مک‌لیستر (Robert McLister) به تازگی در مقاله‌ای در گلوب اند میل به بررسی برخی پیش‌بینی‌ها درباره آینده بازار املاک در سال ۲۰۲۲ پرداخته است:
………………………
وام مسکن در سال ۲۰۲۱ از هر جهت توانست رکوردهای تاریخی جدیدی را ثبت کند. رکورد کمترین نرخ بهره، رکورد بیشترین میانگین رقم وام مسکن، رکورد حجم وام مسکن دریافتی، رکورد کمترین میزان اقساط معوق و رکورد بیشترین نسبت وام مسکن به تولید ناخالص فقط بخشی از این فهرست طولانی هستند.
وام مسکن در سال ۲۰۲۲ همچنان موضوعی جدی در کانادا خواهد بود. با این وجود، شاید برخی تحولات در این حوزه برای بسیاری از کانادایی‌ها چندان خوشایند نباشد.
اما چه سناریوهایی برای وضعیت وام مسکن در این سال مطرح است؟
نرخ بهره
البته کمتر کسی درباره افزایش نرخ بهره در سال ۲۰۲۲ تردید دارد. نگاهی به نرخ بالای تورم سالانه در چند ماه اخیر و همچنین بیانیه‌های بانک مرکزی درباره افزایش نرخ بهره در نیمه اول سال ۲۰۲۲ همگی از جمله نشانه‌هایی است که بالا رفتن بهره وام مسکن را اجتناب‌ناپذیر می‌کند.
اگر روند کاهش همه‌گیری همچنان کاهش یابد و شاهد اوج‌گیری سویه‌های خطرناک دیگری نباشیم، ریسک افزایش نرخ بهره وام مسکن در کانادا تقریبا حتمی خواهد بود. به محض اینکه نشانه‌های جدی‌تری از افزایش نرخ بهره دیده شود و یا نرخ بهره اندکی افزایش یابد، شاهد هجوم بسیاری از متقاضیان برای دریافت پیش تائیدیه وام خواهیم بود.
کسانی که دیرتر برای دریافت وام مسکن با بهره ثابت اقدام می‌کنند، چاره‌ای جز پذیرش نرخ بهره بالاتر نخواهند داشت.
بازدهی اوراق قرضه در دوره‌ای که سرمایه‌گذاران به افزایش نرخ بهره امیدوارند افزایش می‌یابد. اگر به دنبال دریافت وام مسکن هستید، بهترین زمان برای اقدام، وقتی است که هنوز این بازدهی بالا نرفته است.
محدودیت‌های بیشتر برای وام‌گیرندگان
آمار فروش خانه، قیمت خانه و نیز حجم وام مسکن دریافتی در سال ۲۰۲۱ با رکوردهای تاریخی جدیدی روبرو شدند و بازار املاک نیز همچنان با هجوم مشتریان و کمبود عرضه روبرو بود.
نگاهی به آمارهای پایانی سال ۲۰۲۱ نشان می‌دهد توانایی مالی مردم برای خرید خانه (housing affordability) به کمترین میزان از دهه ۱۹۹۰ تاکنون رسیده است. بسیاری از کانادایی‌ها برای اینکه بتوانند خانه‌دار شوند، زیر بار بدهی وام مسکن رفتند و اکنون مجبورند بخش قابل‌توجهی از درآمد سالانه خود را بابت اقساط آن پرداخت کنند. از سوی دیگر، شاهد افزایش چشمگیر تعداد سرمایه‌گذارانی بودیم که هدف‌شان از دریافت وام مسکن، نه خرید سرپناه برای خانواده خود، بلکه یک سرمایه‌گذاری بلندمدت بود. نتیجه این هجوم شدید مشتریان، چیزی نبود جز افزایش شدید قیمت خانه.
در نتیجه هیچ تعجبی ندارد اگر به زودی شاهد این باشیم که دولت یک سری مقررات سختگیرانه‌تر را برای متقاضیان وام مسکن تعیین کند. افزایش پیش‌پرداخت (down payment) برای خرید خانه، مثلا از ۲۰ درصد به ۲۵ یا حتی ۳۵ درصد، کاهش حداکثر نسبت بدهی به درآمد، محدودسازی امکان وام‌گیری برای پرداخت پیش‌پرداخت برای خانه‌هایی که خود وام‌گیرنده در آن اقامت ندارد و همچنین دشوارتر کردن امکان دریافت وام مسکن برای املاکی که در خط اعتباری سهم مالک (home equity line of credit) آن استفاده نشده از جمله این موارد است.
افزایش عرضه و نیز کاهش رشد وام مسکن
اصلی‌ترین دلیل دریافت وام‌های مسکن با مبالغ بالا، بالا بودن قیمت خانه است. اما قیمت بالای خانه نیز خودش دلایلی دارد که عبارتند از:
- نرخ بهره بسیار پائین
- کاهش شدید عرضه مسکن
- حضور بیشتر سرمایه‌گذاران برای خرید ملک
- تغییر سلیقه ناشی از همه‌گیری (برای خرید خانه‌های تک‌واحده و بزرگ‌تر)
- پیشنهاددهی پنهانی قیمت
- افزایش قیمت مصالح و مواد ساختمانی
- ناکافی بودن ساخت خانه‌های تک‌خانواره
همه یا بیشتر این موارد در سال ۲۰۲۲ به شکلی دیگر خواهند بود که می‌تواند به افزایش قابل توجه عرضه مسکن کمک کند. این عرضه گسترده در نهایت به کاهش روند افزایش قیمت و یا حتی آغاز روند کاهش قیمت می‌انجامد. افزایش سخت‌گیری‌ها برای دریافت وام مسکن می‌تواند به تسریع این روند بیانجامد. البته بی‌تردید با افزایش دوباره ورود مهاجران جدید روبرو خواهیم بود. اما سیاست‌های جدید حمایت از خانه‌اولی‌ها می‌تواند تا حدی، اثرات تحریک‌کننده این عامل بر تقاضا را کاهش دهد.
بی‌اعتمادی نسبت به وب‌سایت‌های مقایسه نرخ بهره وام
طی دهه گذشته، وب‌سایت‌های مقایسه نرخ بهره وام مسکن که نقشی مهم در شفاف‌سازی مورد نیاز در این حوزه داشتند، به طور جدی وارد میدان شدند. اما به نظر می‌رسد نقش این وب‌سایت‌ها به تدریج در حال تغییر است.
در حال حاضر، وب‌سایت معروف ریت‌هاب (RateHub) امکان درج نرخ‌های اعلامی از سوی کارگزاران وام مسکن را نمی‌دهد. دلیلش این است که این کارگزاران معمولا نرخ بهره‌ای بسیار کمتر را به مشتریان پیشنهاد می‌دهند.
وب‌سایت‌هایی مثل ریت‌هاب به فعالیت این کارگزاران که معمولا از محبوبیت زیادی هم بین مشتریان دارن، تمایل نشان نمی‌دهند.
مدیران این وب‌سایت‌ها به دنبال این هستند که بازدیدکنندگان برای دریافت وام به سراغ کارگزاران زیرمجموعه خود آنها بروند که البته در نهایت سودآوری بیشتری برای این وب‌سایت‌ها دارد.
اما نباید مصرف‌کنندگان وام را نادان فرض کرد. به نظرم، در سال ۲۰۲۲ تعداد بیشتری از بازدیدکنندگان کانادایی از وب‌سایت‌هایی که نرخ‌های بهره رقابتی را نمایش نمی‌دهند فاصله می‌گیرند. این رویه می‌تواند به ورود بازیگرانی جدید به این میدان و هدایت متقاضیان وام به سامانه‌هایی که نرخ‌های رقابتی را نیز نمایش می‌دهند بیانجامد.
