هر فردی که قصد خرید خانه‌ای را دارد، باید یک «پیشنهاد» (offer) به فروشنده ارائه دهد. به همین دلیل، آگاهی از شیوه درست ارائه پیشنهاد خرید خانه در نهایت می‌تواند به شما کمک کند تا فرآیند معامله را به شکل بهتری به پیش ببرید.
چطور یک پیشنهاد خرید به فروشنده خانه ارائه دهیم؟
ارائه پیشنهاد خرید باید در قالب یک سری مدارک و مستندات به فروشنده ارائه شود. البته مشاور املاک‌تان به شما برای تهیه این اسناد کمک می‌کند. در وب‌سایت رسمی شرکت وام و مسکن کانادا آمده که باید این موارد را هنگام ارائه پیشنهاد خرید خانه به فروشنده ارائه دهید:
- نام خودتان (به عنوان خریدار) و نام فروشنده به همراه نشانی ملک مورد نظر
- مبلغی که پیشنهاد می‌کنید (قیمت خرید) و مبلغ بیعانه
- مواردی که در صورت توافق از سوی فروشنده به شما داده می‌شود و داده نمی‌شود (مثلا ممکن است پرده‌ها جزو مواردی باشند که فروشنده آنها را تحویل ندهد، ولی لوسترها را به خریدار بدهد).
- تاریخ محضر و تحویل ملک
- تاریخ انقضای پیشنهاد
- شرایط دیگری که باید پیش از نهایی شدن قرارداد، اجرایی شود، مثلا شرط اخذ وام مسکن یا نتیجه مثبت بازرسی فنی خانه
- نکته: اگر قرار است از وام مسکن برای خرید ملک استفاده کنید، باید مبلغ وام و مهلت دریافت آن که معمولا ۱۵ روز است در پیشنهاد خرید ذکر شود.
قیمت
دقت داشته باشید که در فرآیند ارائه پیشنهاد برای خرید خانه می‌توانید به فروشنده وارد مذاکره شوید. البته به طور کلی، قدرت مذاکره شما به عنوان خریدار به چند عامل مهم بستگی دارد.
شرایط بازار املاک و همچنین وضعیت محله مورد نظر از مهم‌ترین عوامل تعیین‌کننده است. اگر بازار مسکن داغ باشد و محله مورد نظر نیز مشتریان زیادی داشته باشد، نمی‌توانید به راحتی برای کاهش قیمت با فروشنده وارد مذاکره شوید. خلاصه اینکه در چنین شرایطی، دست‌تان برای مذاکره چندان باز نیست.
اما اگر بازار مسکن راکد باشد و محله مورد نظرتان نیز مشتری چندانی نداشته باشد، قدرت بیشتری برای چانه‌زنی و ارائه قیمتی بسیار پائین‌تر از قیمت اعلامی از سوی فروشنده خواهید داشت.
تعداد روزهایی که از عرضه ملک به بازار می‌گذرد نیز می‌تواند به شما برای درک بهتر شرایط مذاکره کمک کند. اگر یک خانه چندین ماه است که به بازار عرضه شده، ولی هنوز فروش نرفته است، شاید مشتری چندانی برایش موجود نباشد. در این صورت، دست‌تان برای مذاکره به منظور پائین آوردن قیمت بازتر خواهد بود.
پیشنهاد «مشروط» یا «بیقید و شرط»؟
به طور کلی، پیشنهادی که به فروشنده خانه می‌دهید می‌توانید یکی از دو حالت زیر را داشته باشد:
- پیشنهاد مشروط (conditional offer)
- پیشنهاد بیقید و شرط (firm offer)
پیشنهاد بیقید و شرط به این معناست که هیچ شرطی را برای پیشنهادتان تعیین نمی‌کنید. در مقابل، پیشنهاد مشروط به این معناست که در صورتی که یک یا چند شرط تعیین‌شده از سوی شما اجرا شود، روی پیشنهادتان خواهید بود. حال بیایید به بررسی تک‌تک این نوع پیشنهادات بپردازیم.
۱. پیشنهاد مشروط
بیایید چند مثال را درباره این دو نوع پیشنهاد بررسی کنیم:
شرط مالی برای خرید: این شرط بیشتر در پیشنهاداتی که از سوی خانه‌اولی‌ها ارائه می‌شود قرار دارد. برای اینکه این افراد بتوانند از پس پرداخت قیمت خانه برآیند، باید ابتدا از موافقت بانک با پرداخت وام مسکن مطمئن شوند. اگر این شرط در پیشنهاد ارائه‌شده وجود داشته باشد، خریدار چند روز فرصت دارد تا موافقت بانک با وام مسکن را بگیرد. البته این فرآیند شامل ارزیابی ارزش خانه توسط کارشناس بانک نیز خواهد بود. اگر وام‌دهنده با درخواست خریدار برای دریافت وام مسکن موافقت نکند، پیشنهاد خرید به صورت خودکار فسخ می‌شود و دیگر ارزشی نخواهد داشت.
شرط بازرسی خانه برای خرید: خرید خانه معمولا بزرگ‌ترین خرید یک خانواده در کانادا به شمار می‌رود. به همین دلیل، بهتر است این شرط را نیز در پیشنهاد خرید خانه قرار دهید. در این حالت، فقط در صورتی که نتایج بازرسی فنی خانه (inspection) راضی‌کننده بود، پیشنهاد خرید ارائه‌شده از سوی شما معتبر خواهد بود.
اگر در گزارش بازرسی خانه به انبوهی از مشکلات پیدا و پنهان برخوردید، می‌توانید از فروشنده بخواهید به تعمیر و رفع مشکلات موجود پرداخته یا از قیمت خانه کم کند. گزینه بعدی نیز این است که قید آن خانه را بزنید. به این ترتیب، پیشنهادتان نیز به صورت خودکار، فسخ خواهد شد.
شرط فروش خانه برای خرید: شاید هم‌اکنون خانه‌ای دارید و قصد دارید آن را فروخته و خانه دیگری بخرید. در این صورت می‌توانید این شرط را در پیشنهادتان درج کنید که خرید خانه مورد نظر به شرط فروش خانه قبلی‌تان خواهد بود. البته شاید فروشنده خانه مورد نظرتان از این پیشنهاد استقبال نکند! با این وجود، اگر بازار املاک راکد باشد، فروشنده شاید به این شرط هم راضی شود.
۲. پیشنهاد بیقید و شرط
پیشنهاد بیقید و شرط معمولا در دوره‌هایی که بازار املاک داغ است و قیمت‌ها روندی صعودی دارند رایج است. در چنین شرایطی، اگر فروشندگان معمولا بیشتر به پذیرش پیشنهادات بیقید و شرط گرایش دارند تا پیشنهاد‌های مشروط.
مذاکره بر سر پیشنهاد خرید خانه
اگر از خانه‌ای خوش‌تان آمد و به دنبال خریدش به قیمتی کمتر از قیمت اعلامی توسط فروشنده هستید، می‌توانید با فروشنده وارد مذاکره شوید.
البته دقت داشته باشید که مذاکره فقط به قیمت محدود نمی‌شود. این امکان وجود دارد که درباره برخی بندهای قرارداد هم با فروشنده مذاکره کنید. برای مثال می‌توانید برای درخواست انجام یک سری تعمیرات از سوی فروشنده، باقی گذاشتن برخی موارد در خانه (مثل پرده یا کف‌پوش) یا حتی تاریخ نهایی کردن قرارداد با فروشنده وارد گفتگو شوید.
البته شاید مذاکره درباره این موارد برای بسیاری از افراد، کاری دشوار باشد. در این صورت می‌توانید از یک مشاور املاک باتجربه کمک بگیرید. مشاوران املاک باتجربه از دانش و تبحر کافی برای مذاکره در موقعیت‌های مختلف برخوردارند.
نتیجه‌گیری
ارائه پیشنهاد (offer) یکی از مهم‌ترین مراحل در خرید خانه در کانادا به شمار می‌رود. پیشنهادی که به فروشنده می‌دهید می‌تواند «مشروط» یا «بیقید و شرط» باشد. البته تعامل با فروشنده فقط به ارائه پیشنهاد محدود نمی‌شود و می‌توان به صورت مستقیم با او وارد مذاکره شد. در همه این موارد، یک مشاور املاک باتجربه می‌تواند به شما برای دستیابی به نتیجه‌ای بهتر کمک کند.
