حتی اگر قرارداد وام مسکن با دوره ۳۰ ساله را امضاء کرده باشید، به این معنا نیست که حتما باید در این دوره با همان موسسه وام‌دهنده ادامه دهید. این امکان وجود دارد که با تامین مالی مجدد وام مسکن (mortgage refinance)، آن را به یک موسسه وام‌دهنده دیگر منتقل کنید. به این ترتیب می‌توانید از نرخ بهره یا شرایط مناسب‌تر موسسه‌ای دیگر بهره‌مند شوید. اما بیایید بیشتر با امکان تامین مالی مجدد وام مسکن در کانادا آشنا شویم.
تامین مالی مجدد وام مسکن چیست؟
وقتی یک وام مسکن جدید را جایگزین وام مسکن قبلی می‌کنیم، در واقع تامین مالی مجدد وام مسکن انجام داده‌ایم. ما می‌توانیم وام مسکن قبلی را از طریق وام‌دهنده فعلی تامین مالی مجدد کنیم. یا اینکه یک وام جدید از موسسه رقیب یا یک وام‌دهنده غیرسنتی دریافت کرده و آن را جایگزین وام قبلی کنیم.
اصلی‌ترین هدف از تامین مالی مجدد وام مسکن، کاهش مبلغ بازپرداخت وام است. همچنین می‌توان برای فسخ رهن از سهم‌تان از ملک، به سراغ گزینه‌هایی نظیر تامین مالی مجدد با عودت وجه (cash-out refinance) رفت. این نوع تامین مالی به شما این امکان را می‌دهد که یک وام مسکن جدید با ارزشی بیشتر از مقدار بدهی‌تان بابت وام قبلی را جایگزین وام قبلی کنید. در این صورت، مابه‌التفاوت این دو را به صورت نقدی دریافت خواهید کرد.
تامین مالی مجدد وام مسکن چقدر به صرفه‌جویی پولی می‌انجامد؟
اگر بتوانید یک وام مسکن جدید با نرخ سود پائین‌تر (نسبت به نرخ سود وام کنونی) را جایگزین وام فعلی‌تان کنید، می‌توانید در نهایت به هزاران دلار صرفه‌جویی دست یابید. اما به خاطر هزینه‌های نهایی‌سازی وام و نیز سایر کارمزدها، حتما باید محاسبات لازم را انجام دهید تا مطمئن شوید که تامین مالی مجدد وام مسکن، در نهایت به سودتان خواهد بود.
فرض کنید که یک وام مسکن ۳۰ ساله به ارزش ۵۵۰ هزار دلار دریافت کرده‌اید و نرخ سود شناور آن هم ۳/۱۰ درصد اعلام شده است. در نتیجه هر ماه باید ۲۳۴۹ دلار باید قسط بپردازید. البته چون نرخ سود شناور است، این میزان قسط تا وقتی است که سود همان ۳/۱۰ باشد.
حالا فرض کنید که یک وام‌دهنده پیدا کرده‌اید که حاضر است وام مسکن جدیدی با نرخ سود ۲/۷۴ درصد به شما بدهد. هزینه نهایی کردن این وام ۲ درصد است. با وجود اینکه باید ۱۱ هزار دلار کارمزد بپردازید، اما با این کار هر ماه ۲۲۴۲ دلار صرفه‌جویی خواهید کرد. جدول زیر جزئیات این محاسبه را نشان می‌دهد.
| کل وام دریافتی | نرخ سود | قسط ماهانه | کل بازپرداختی (اصل پول + سود) | |
| وام مسکن کنونی | ۵۵۰ هزار دلار | ۳/۱۰ درصد | ۲۳۴۹ دلار | ۸۵۴۴۹۲ دلار |
| تامین مالی مجدد | ۵۵۰ هزار دلار | ۲/۷۴ دلار | ۲۲۴۲ دلار | ۸۰۷۲۶۹ دلار |
| مابه‌التفاوت تامین مالی مجدد | صفر دلار | ۰/۳۶ | ۱۰۷ دلار | ۳۸۲۲۳ |
به این ترتیب، با تامین مالی مجدد می‌توانید هر ماه ۱۰۷ دلار قسط کمتری بپردازید. این مبلغ طی دوره ۳۰ ساله بازپرداخت وام پس از کسر هزینه های مربوط به نهایی‌سازی وام و کارمزدهای مربوطه (۱۱ هزار دلار) به مبلغ ۲۷۰۰۰ دلار می‌رسد (۳۸۲۲۳ دلار منهای ۱۱۰۰۰ دلار مساوی ۲۷۲۲۳ دلار).
مقایسه موسسات وام‌دهنده برای تامین مالی مجدد وام مسکن در کانادا
اگر به دنبال یافتن یک موسسه وام‌دهنده برای تامین مالی مجدد وام مسکن هستید، حتما سه مورد زیر را در نظر بگیرید:
- هزینه: هزینه نهایی‌سازی قرارداد وام مسکن یک موسسه با هزینه یک موسسه دیگر متفاوت است. به همین دلیل حتما باید به بررسی دقیق انواع هزینه‌ها و کارمزدهای مربوط به گرفتن وام مسکن جدید بپردازید.
- دوره وام: به دقت به مقایسه نرخ سود، مبلغ قسط ماهانه و نیز طول دوره بازپرداخت وام بپردازید.
- کیفیت خدمات: با تامین مالی مجدد توسط یک موسسه وام‌دهنده جدید، مشتری آن موسسه می‌شوید. به همین دلیل لازم است به بررسی کیفیت خدمات ارائه‌شده توسط آن موسسه بپردازید. برای این کار می‌توانید با بخش خدمات مشتریان چند موسسه مورد نظر تماس گرفته و پس از مطرح کردن سئوالاتی که در ذهن دارید، کیفیت پاسخگویی آنها را ارزیابی کنید. همچنین حتما نظرات مشتریان این موسسات را نیز مطالعه کنید.
فرآیند ۷ مرحله‌ای تامین مالی مجدد وام مسکن در کانادا
برای اینکه بتوانید وام مسکن جدیدی را جایگزین وام قبلی کنید، ابتدا باید ببینید آیا این کار به صرفه‌جویی، کاهش طول دوره بازپرداخت و یا بهره‌گیری بهتر از سهم‌تان از ملک می‌انجامد یا خیر. سپس می‌توانید برای تامین مالی مجدد اقدام کنید. برای این کار لازم است فرآیند ۸ مرحله‌ای زیر را طی کنید.
۱.مقایسه وام کنونی با سایر گزینه‌های موجود: به مقایسه نرخ سود وام مسکن فعلی با میانگین سود وام سایر موسسات و یا حتی نرخ سود وام‌های جدید همان موسسه فعلی بپردازید. همچنین کارمزدها و نیز مالیات جایگزینی یک وام مسکن جدید به جای وام قبلی را جویا شوید.
۲. درخواست از وام‌دهنده کنونی برای کاهش نرخ سود: بر اساس اطلاعاتی که از نرخ‌های سود کمتر سایر موسسات به دست آورده‌اید، به موسسه فعلی وام‌دهنده پیشنهاد تخفیف در نرخ سود را بدهید. در صورت موافقت وام‌دهنده، می‌توانید از همان موسسه وام مسکن جدید دریافت کنید. در غیر این صورت، به مقایسه موسسات دیگر برای یافتن بهترین نرخ سود بپردازید.
۳. بررسی گزینه‌های موجود: با مقایسه وام‌های پیشنهادی موسسات مختلف، ببینید کدام یک از نرخ سود مناسب‌تر، دوره بازپرداخت کوتاه‌تر و یا شرایط بهتر دیگر برخوردار است.
۴. واکاوی اعداد و ارقام: هزینه‌های جایگزینی هر کدام از این وام‌های مسکن را با هم مقایسه کنید و ببینید کدام گزینه در نهایت بهتر است.
۵. درخواست وام جدید: درخواست وام جدیدتان را بدهید و مستندات لازم را نیز ارائه کنید. فرآیند بررسی پرونده، ارزیابی و سایر امور مربوطه شاید بیش از یک ماه طول بکشد که البته به موسسه مالی مورد نظرتان بستگی دارد.
۶. نهایی کردن وام مسکن: موسسه جدید وام‌دهنده به تسویه حساب وام مسکن قبلی‌تان می‌پردازد و یک قرارداد جدید با شما می‌بندد.
۷. آغاز بازپرداخت وام جدید: پس از دریافت وام مسکن جدید از طریق تامین مالی مجدد، باید اقساط آن را پرداخت کنید. اما باز هم بهتر است هر از چند گاهی وضعیت بازار را مورد بررسی قرار دهید. شاید بتوانید با تامین مالی مجدد از طریق گرفتن یک وام مسکن جدید، به صرفه‌جویی بیشتری دست یابید!
مدارک لازم برای تامین مالی مجدد وام مسکن در کانادا
بسیاری از مدارک مورد نیاز برای تامین مالی مجدد وام مسکن، مشابه مدارک برای دریافت وام مسکن است. برخی از این مدارک عبارتند از:
- فیش حقوقی و گواهی نشان‌دهنده سایر انواع درآمد
- بازگشت مالیات
- مستندات مربوط به وام مسکن
- قراردادهای مربوط به سایر بدهی‌ها
- شناسه ملی
تامین مالی مجدد وام مسکن چقدر هزینه دارد؟
تامین مالی یک وام مسکن می‌تواند پرهزینه باشد. برخی از این هزینه‌ها به وام‌دهنده قبلی و برخی دیگر نیز به وام‌دهنده جدید مربوط می‌شود. البته با وجود اینکه تامین مالی مجدد تسهیلات مسکن پرهزینه است، در نهایت می‌تواند به صرفه‌جویی در کل بازپرداخت بیانجامد.
به هر حال باید جزئیات کارمزدهای مربوط به موارد زیر را از هر دو وام‌دهنده جویا شوید:
- لغو زودهنگام وام قبلی
- درخواست وام جدید
- ارزیابی
- عقد قرارداد
- کارمزدهای پیوسته وام جدید
چرا تامین مالی مجدد وام مسکن می‌تواند سودمند باشد؟
هدف اصلی از تامین مجدد مالی وام مسکن، صرفه‌جویی اقتصادی است. اصلی‌ترین دلایل این اقدام عبارتند از:
- پرداخت سود کمتر: به طور کلی، هر قدر سود وام کمتر باشد، پول کمتری بابت بازپرداخت به وام‌دهنده می‌دهید. اگر چند سالی است که به نرخ سود وام مسکن کنونی‌تان نگاه نکرده‌اید، شاید از اینکه نرخ کنونی در بازار به مراتب پائین‌تر است، تعجب کنید.
- آزاد کردن بخش غیررهنی ملک: وقتی وام مسکن با وثیقه دریافت می‌کنید، کل خانه در رهن بانک می‌شود. اما به تدریج که اقساط را پرداخت می‌کنید، در واقع بخش‌هایی از آن از رهن بانک خارج می‌شود. اما برای اینکه به شکل رسمی این کار صورت گیرد، باید به تامین مالی مجدد بپردازید. می‌توانید یک وام جدید به جای وام قبلی دریافت کنید. این نوع تامین مالی مجدد دارای عودت وجه است. منظور از عودت وجه این است که مبلغ معادل ارزش بخشی از ملک که در رهن بانک نیست را به صورت مستقیم دریافت خواهید کرد.
- پرداخت سایر بدهی‌ها: برخی از موسسات این امکان را به شما می‌دهند که وام مسکن جدیدی بیشتر از مبلغ وام مسکن قبلی دریافت کنید. با مبلغ مابه‌التفاوت این دو می‌توانید بدهی‌های دارای نرخ بهره بالایی که دارید را هر چه سریع‌تر پرداخت کنید. به این ترتیب، در گذر زمان صرفه‌جویی قابل‌توجهی ایجاد می‌شود.
- بهره‌گیری از پیشنهادات ویژه: برخی از وام‌دهندگان یک سری مشوق‌های نقدی و یا پاداش‌های ویژه دیگر را برای تامین مالی مجدد وام مسکن (به ویژه در فصل بهار که «فصل وام مسکن» نامیده می‌شود) ارائه می‌کنند. پیش از هر نوع اقدام، حتما به بررسی دقیق نرخ سود و شرایط مطرح شده بپردازید تا مطمئن شوید مشوق‌های نقدی مطرح شده (مثل عودت وجه) واقعا ارزشمند است.
چه وقتی نباید به سراغ تامین مالی مجدد وام مسکن برویم؟
در موارد زیر، بهتر است اقدامی برای تامین مالی مجدد وام مسکن انجام ندهید:
- وقتی قصد فروش ملک را دارید: در این صورت حتما بهتر است با همان وام مسکن فعلی ادامه دهید.
- وقتی مبلغ وام مسکن چندان زیاد نیست: شاید صرفه‌جویی ناشی از تامین مالی مجدد با گرفتن وام مسکن جدید، ارزشش را نداشته باشد.
- هنوز بیش از ۸۰ درصد از ارزش ملک را بدهکارید: در این صورت مبلغی که بابت بیمه خصوصی وام مسکن (PMI) می‌پردازید، عملا تمام صرفه‌جویی صورت گرفته به خاطر وام مسکن جدید را از بین می‌برد.
- مدت زیادی از دریافت وام مسکن کنونی می‌گذرد: اگر مدت زیادی از دریافت وام مسکن کنونی‌تان می؛ذرد، احتمالا مبلغ بیشتری بابت سود وام (نسبت به اصل پول) پرداخت کرده‌اید. در این صورت، اگر با وام مسکن جدید به تامین مالی مجدد بپردازید، دوباره باید مبلغ زیادی بابت سود (هر چند با نرخ سود پائین‌تر) بپردازید.
- می‌خواهید از بخشی از مالکیت خانه که در رهن نیست استفاده کنید: با وجود اینکه الگوی تامین مالی مجدد با عودت وجه به شما امکان می‌دهد از بخشی از مالکیت خانه در رهن نیست وام بگیرید، اما این اقدام مخاطراتی نیز به همراه دارد. اگر نتوانید اقساط ماهانه را پرداخت کنید، با خطر از دست دادن خانه و نیز تمام بخش‌هایی از آن که در رهن نیست روبرو خواهید شد.
پرسش‌های رایج درباره تامین مالی مجدد وام مسکن
اگر سابقه اعتباری خوبی نداشته باشم، باز هم امکان تامین مالی مجدد وام مسکن برایم وجود دارد؟
شاید. برخی از موسسات وام‌دهنده حتی به کسانی که سابقه اعتباری بدی دارند نیز امکان تامین مالی مجدد را می‌دهند. البته در این صورت، نرخ سود و نیز کارمزد بالاتری باید بپردازید. بهتر است پیش از اقدام به درخواست تامین مالی مجدد حتما از امتیاز اعتباری خودتان آگاه شوید.
آیا تامین مالی مجدد برای وام‌های خرد، ارزشش را دارد؟
همیشه نه. فرض کنید وام مسکنی به ارزش ۷۵ هزار دلار دارید. در این صورت، شاید صرفه‌جویی ناشی از وام جدید مسکن به مراتب کمتر از میزان بهره‌ای باشد که طی دوره بازپرداخت وام کنونی باید بپردازید.
کدام الگوی سود برای تامین مالی مجدد وام مسکن بهتر است: نرخ ثابت یا شناور؟
پاسخ به اهداف مالی‌تان بستگی دارد. اگر فکر می‌کنید نرخ سود در آینده افزایش می‌یابد، نرخ ثابت می‌تواند سبب پائین نگه داشته شدن مبلغ هر قسط شود. در مقابل، نرخ شناور سبب می‌شود سود وام بر اساس وضعیت بازار تنظیم شود. اگر فکر می‌کنید نرخ سود در آینده کاهش می‌یابد، این الگو برایتان بهتر خواهد بود.
آیا برای تامین مالی مجدد وام مسکن، خانه باید مورد ارزیابی قرار گیرد؟
در بیشتر موارد بله. موسسات وام‌دهنده معمولا به دنبال تعیین ارزش روز ملک هستند. از طریق مذاکره با وام‌دهنده می‌توانید آنها را قانع کنید که از کارمزدهای مربوط به ارزیابی ملک چشم‌پوشی کنند.
آیا امکان تامین مالی مجدد وام مسکن، بدون مالکیت بخشی غیررهنی از ملک وجود دارد؟
این کار دشوار است. اگر هنوز بخشی از ملک از رهن خارج نشده باشد، پیدا کردن وام جدید مسکن برایتان دشوار خواهد بود و دلیلش نیز بالا بودن نسبت وام قبلی نسبت به ارزش ملک است. بهتر است در این باره با یک کارشناس وام مسکن صحبت کنید یا منتظر بمانید تا درصدی قابل‌قبول از مالکیت خانه از رهن خارج شود.
