مسکن یکی از مهم‌ترین دغدغه‌های بسیاری از کانادایی‌هاست. کاهش نرخ بهره سبب شده بسیاری از مردم به فکر خرید خانه‌ای جدید بیافتند. از سوی دیگر، سرمایه‌گذاری روی املاک یکی از شیوه‌های سودآور و کم‌ریسک در کانادا به شمار می‌رود و در نتیجه، پایش وضعیت آن برای برخی سرمایه‌گذاران اهمیت زیادی دارد.
با وجود اینکه طی چند هفته اخیر گزارش‌هایی درباره احتمال افت قیمت مسکن طی چند ماه یا سال آخر منتشر شده، اما ظاهرا بانک‌های کانادایی به این پیش‌بینی‌ها باور ندارند. بلومبرگ در یک گزارش تحلیلی به بررسی این موضوع می‌پردازد:
گزارش‌ها نشان می‌دهد بخشی از بازار مسکن در کانادا ممکن است با افت قیمت روبرو شود. با وجود اینکه برخی کارشناسان پیش‌بینی می‌کنند که یک دهه افزایش شدید قیمت مسکن در کانادا رو به پایان است، اما ظاهرا یک گروه، اصلا نگران این موضوع نیستند! این گروه شامل بانک‌هایی هستند که بیشترین سهم را در ارائه وام مسکن در کانادا دارند.
پیش‌بینی چندین موسسه و نهاد مختلف نشان می‌دهد که طی سال آینده با افت شدید قیمت مسکن در کانادا روبرو خواهیم بود. حتی عالی‌ترین نهاد ناظر بر مسکن در کانادا هم پیش‌بینی مشابهی دارد. با این حال، بزرگ‌ترین بانک‌های کشور اصلا نگران نیستند! به طور میانگین، شش وام‌دهنده اصلی در کانادا بر این باورند که کاهش قیمت مسکن طی ۱۲ ماه آینده در کانادا بین ۳ تا ۶ درصد خواهد بود. البته پیش‌بینی بانک مونترال می‌گوید میانگین قیمت مسکن در کشور اصلا تغییری نخواهد داشت.
این در حالی است که شرکت دولتی مسکن و وام مسکن کانادا (CMHC) که عالی‌ترین نهاد دولتی مرتبط با مسکن است می‌گوید شاهد افتی ۹ تا ۱۸ درصدی در قیمت‌ها خواهیم بود. بانک سوئیسی یوبیاس نیز اعلام کرده که تورنتو در جایگاه سوم دنیا از نظر حبابی بودن قیمت مسکن قرار دارد و ممکن است با «اصلاح شدید» قیمت‌ها روبرو شود.
علاوه بر اینها، موسسه کپیتل اکانامیکس نیز پیش‌بینی کرده که تا سال ۲۰۲۲ شاهد افزایش ۱۲ درصدی قیمت مسکن در کانادا باشیم.
اما چرا این قدر تفاوت میان این پیش‌بینی‌ها وجود دارد؟ دلیلش را می‌توان در داده‌هایی که این پیش‌بینی‌ها بر آن استوار است دانست. بانک یوبیاس و برخی دیگر از موسسات پیش‌بینی‌کننده از آمار و ارقام مرتبط با اقتصاد کلان و یا جمعیت برای پیش‌بینی روند قیمت مسکن، اشتغال و مهاجرت استفاده می‌کنند.
اما داستان برای بانک‌های کانادا تا حدی متفاوت است. این بانک‌ها از داده‌های مربوط به مشتریان‌شان نیز تا حدی استفاده می‌کنند. از تعداد و رقم وام‌های مسکنی که در مرحله تائید قرار دارند تا جریان نقدینگی حساب‌های جاری مشتریان از جمله مواردی است که بانک‌ها برای پیش‌بینی‌های خود در نظر می‌گیرند.
واقعیت این است که روندی که قیمت املاک در کانادا طی ۱۲ ماه آینده طی می‌کند، نقشی حیاتی در تداوم درآمد و سوددهی بانک‌های کانادا دارد. روند صعودی قیمت‌ها در بازار به این معنا خواهد بود که جریان درآمدی موجود تا سال‌ها همچنان برای بانک‌ها تداوم خواهد داشت.
حدود ۴۰ درصد از وام‌هایی که شش بانک اصلی کانادا می‌دهند، به وام مسکن اختصاص دارد. به این ترتیب، تا پایان ماه جولای، در مجموع ۱/۱۳ تریلیون دلار وام مسکن از سوی این بانک‌ها به مردم داده شده است. وام مسکن یکی از اصلی‌ترین منابع درآمدی بانک‌هاست که رشد خوبی هم دارد. اگر رشد این منبع به دلیل افول بازار مسکن کم شود، بانک‌ها با دشواری‌های زیادی برای جایگزینی منابع دیگر به جای آن روبرو خواهند بود.
بازار کار و فشار آن بر مسکن
اما بزرگ‌ترین نشانه فشار بر بازار مسکن را می‌توان در مناطق مرکزی شهرهایی نظیر تورنتو دید. در این مناطق با عرضه گسترده کاندوها و در عین حال، کاهش اجاره‌بها روبرو هستیم.
در مقابل، در سایر بخش‌های بازار (از جمله خانه‌های ویلایی تک خانوار) شاهد رشد معمول قیمت مسکن هستیم. در تورنتوی بزرگ، میانگین قیمت خانه‌های ویلایی مستقل از غیرمتصل به همسایه‌ها در ماه سپتامبر به ۱/۱۸ دلار رسید که ۱۷ درصد بیشتر از سپتامبر ۲۰۱۹ بود. برخی از شهرهای دیگر کانادا نیز با رشد بیش از ۲۰ درصدی روبرو بودند.
البته دلیل افزایش قیمت خانه‌های ویلایی را شاید بتوان به دلیل وضعیت کنونی همه‌گیری و پیامدهای آن دانست. به خاطر محدودیت‌هایی که این روزها شاهدش هستیم، خانه به عنوان دفتر کار، کلاس درس و محل تفریح نیز به کار گرفته می‌شود.
برخی کارشناسان بر این باورند که همه‌گیری سبب می‌شود بیکاری در کشور تا مدت‌ها همچنان بالا بماند و از سوی دیگر، جریان ورود مهاجران نیز کُند شود. این دو عامل می‌تواند به کاهش تقاضا برای مسکن و در نتیجه کاهش قیمت‌ها بیانجامد. موسسه مودی (Moody) بر همین اساس پیش‌بینی کرده که شاهد افت ۷ درصدی قیمت مسکن در کانادا در سال ۲۰۲۱ خواهیم بود.
از سوی دیگر، تورنتو به عنوان بزرگ‌ترین بازار مسکن در کانادا، در جایگاه سوم در جدول شاخص حباب املاک بانک یوبیاس سوئیس قرار گرفت. گفتنی است این شاخص به بررسی ریسک حباب در قیمت املاک در شهرهای بزرگ جهان بر اساس فاکتورهایی نظیر نسبت قیمت به درآمد، میزان ساخت‌وساز و نیز تولید ناخالص داخلی می‌پردازد.
اما یکی از اصلی‌ترین نهادهایی که باور به کاهش قیمت مسکن در کانادا دارد، شرکت دولتی مسکن و وام مسکن کانادا (CMHC) است. این نهاد، اصلی‌ترین ارائه‌دهنده بیمه وام مسکن در کانادا به شمار می‌رود. در پیش‌بینی این نهاد در ماه می اعلام شد که میانگین قیمت مسکن در سه‌ماهه اول ۲۰۲۱ به ۴۶۰۲۹۲ دلار می‌رسد. با توجه به میانگین قیمت ۵۸۶ هزار دلاری در ماه آگست، بر اساس این پیش‌بینی باید شاهد افت ۲۱ درصدی در پایان مارس ۲۰۲۱ باشیم.
البته این نهاد مدتی پس از انتشار این گزارش اعلام کرد که شاید در چند ماه آینده و با دسترسی به داده‌های جدید، در این پیش‌بینی تجدیدنظر کند. یکی از کارشناسان شرکت مسکن و وام مسکن کانادا می‌گوید علیرغم ارائه آمارهای جدید درباره استقبال از خرید مسکن در کشور، این احتمال که در ماه‌های آينده با کاهش قیمت مسکن روبرو شویم، همچنان بالاست.
نتیجه‌گیری
با وجود اینکه کاهش ۲۰ درصدی قیمت مسکن می‌تواند درآمد بانک‌ها را کاهش دهد، اما تاثیر شدیدی بر ترازنامه بانک‌های کانادا نخواهد داشت، مگر اینکه شاهد افزایش بیکاری هم باشیم. در این صورت، توانایی وام‌گیرندگان برای پرداخت اقساط کاهش می‌یابد که این مساله برای بانک‌ها نگران‌کننده خواهد بود.
البته با وجود اینکه بسیاری از وام‌های مسکن تحت پوشش وام مسکن قرار دارند و برنامه‌هایی برای مقابله با ریسک‌هایی این چنینی از سوی بانک‌ها تدارک دیده شده، شاید در این حالت هم چندانجای نگرانی نباشد. همچنین در بیشتر استان‌های کانادا، وام‌دهندگان می‌توانند بخشی دیگر از دارایی‌های مالی وام‌گیرنده را به جای اقساط معوقه در اختیار بگیرند. علاوه بر اینها، بانک‌ها به اطلاعاتی نظیر موجودی سبد سرمایه وام‌گیرنده و نیز حساب‌های جاری آنها دسترسی دارند.
خلاصه اینکه به نظر می‌رسد حتی در صورت افت قیمت‌ها، وضعیت برای بانک‌ها آن قدرها هم دشوار نخواهد بود!
