واگذاری امتیاز خرید واحد یکی از شیوه‌های سرمایه‌گذاری در بازار املاک در کانادا به شمار می‌رود. در این روش، حق خرید یک واحد پیش‌خرید شده را به فردی دیگر می‌فروشیم. اما این شیوه چیست و چه مزایا و ریسک‌هایی دارد؟ فرآیند اجرایی آن به چه شکلی است؟ در ادامه به بررسی ۱۰ نکته کلیدی در این زمینه می‌پردازیم.
۱. واگذاری امتیاز خرید واحد چیست؟
واگذاری امتیاز خرید واحد پیش از تحویل، یکی از شیوه‌های تقریبا رایج معاملات املاک در کانادا به شمار می‌رود. در این روش، فردی که قبلا یک واحد در یک کاندوی در حال ساخت را پیش‌خرید کرده، این امتیاز را به فردی دیگر واگذار می‌کند. واگذاری این امتیاز ممکن است در شرایطی صورت گیرد که هنوز پروژه ساخت تمام نشده باشد.
اگر یک واحد را در یک کاندو پیش‌خرید کرده باشید، به این معنا نیست که مالک آن واحد هستید. به همین دلیل، فروش امتیاز آن هم به معنای انتقال مالکیت آن واحد به خریدار جدید نیست. در این حالت، فقط امتیاز مذکور را به فردی دیگر واگذار می‌کنید. در نتیجه، تمامی الزامات قراردادی که با سازنده کاندو داشتید به خریدار جدید انتقال می‌یابد.
برای مثال، فرض کنید که ۲۰ درصد از قیمت واحد را پیش از ساخت به سازنده داده‌اید و متعهد شده‌اید که ۸۰ درصد باقیمانده را در قالب وام مسکن به او بدهید. در صورت واگذاری امتیاز واحد به خریدار جدید، از آن به بعد او ملزم خواهد شد این ۸۰ درصد باقیمانده را به سازنده بدهد.
در قراردادهای انتقال امتیاز خرید سه کلمه مهم وجود دارد:
- واگذارکننده یا فروشنده امتیاز (assignor): یعنی کسی که امتیاز واحد را به کسی دیگر می‌فروشد.
- واگذارشونده یا خریدار امتیاز (assignee): یعنی کسی که امتیاز واحد را می‌خرد.
- سازنده (builder): یعنی کسی که قرارداد خرید نهایی واحد با او امضاء شده و باید واحد را به دارنده امتیاز تحویل دهد.
۲. آیا انتقال امتیاز خرید واحد فقط برای کاندوهای در حال ساخت است؟
امکان فروش امتیاز خرید واحد برای انواع مختلفی از املاک امکان‌پذیر است، به شرطی که محدودیتی در قرارداد اصلی فروش برای این انتقال مالکیت وجود نداشته باشد. با این وجود، فروش امتیاز خرید واحد برای کاندوها رایج‌تر است.
۳. چرا برخی افراد اقدام به فروش امتیاز واحدشان در کاندو می‌کنند؟
فاصله بین زمانی که یک خریدار اقدام به پیش‌خرید یک واحد در یک پروژه در حال ساخت کاندو می‌کند تا زمانی که واحد تحویلش می‌شود، معمولا زیاد است و ممکن است چندین سال طول بکشد. اما در همین چند سال شاید زندگی خریدار با تغییراتی روبرو شود.
تغییر شغل، انتقال به شهری دیگر و ازدواج از جمله مواردی هستند که سبب می‌شود فرد خریدار دیگر نیازی به واحد مورد نظر نداشته باشد.
گاهی هم خریدار امتیاز از توان مالی برای پرداخت تعهدات مندرج در قرارداد برخوردار نیست. در این صورت، واگذاری این امتیاز به مراتب ارزان‌تر از فسخ قرارداد موجود است.
البته یک دلیل دیگر واگذاری امتیاز خرید واحد در کاندو، کسب سود است. در واقع این کار نوعی سرمایه‌گذاری در املاک در کانادا به شمار می‌رود. از آنجا که قیمت املاک در کانادا رشد قابل‌توجهی دارد، حتی پس از یک یا دو سال پس از داشتن این امتیاز هم می‌توان آن را با سود خوبی به یک نفر دیگر فروخت. این در حالی است که واحد مذکور شاید اصلا آماده نشده باشد.
۴. در مذاکره برای فروش امتیاز خرید واحد در کاندو، کدام موارد قابل مذاکره و چانه‌زنی است؟
از آنجا که خریدار امتیاز خرید واحد قرار است تعهدات فروشنده این امتیاز را بر عهده گیرد، شرایط موجود در قرارداد اصلی خرید از سازنده قابل تغییر نخواهد بود.
در بیشتر موارد، خریدار امتیاز باید مقدار پیش‌پرداخت ارائه‌شده به سازنده را به فروشنده امتیاز بدهد. مثلا اگر ۲۰ درصد از قیمت واحد را به سازنده داده باشید، خریدار امتیاز نیز باید این ۲۰ درصد را به شما پرداخت کند. البته از آنجا که بسیاری از فروشندگان امتیاز به دنبال کسب سود هم هستند، شاید لازم باشد این ۲۰ درصد بر اساس ارزش تخمینی ملک در حال حاضر محاسبه شود.
۵. موافقت سازنده و کارمزدها
در قرارداد اولیه پیش‌خرید واحد کاندو، یک سری جزئیات و محدودیت‌ها درج شده است. در بیشتر قراردادها امکان واگذاری امتیاز واحد پیش‌خرید شده وجود دارد. البته بابت این واگذاری باید مقدار مشخصی کارمزد به سازنده بپردازید. این کارمزد می‌تواند بین ۷۵۰ تا ۷ هزار دلار باشد. همچنین گاهی اوقات یک سری شروط دیگر از سوی سازنده عنوان می‌شود.
در برخی از قراردادها هم ممکن است اجازه واگذاری امتیاز واحد را نداشته باشید. البته این بند معمولا چندان در قراردادها رایج نیست.
در واگذاری امتیاز خرید واحد مسکونی، فروشنده اقدام به انتقال قرارداد پیش‌خرید به خریدار جدید می‌کند. این در حالی است که شاید حتی واحد مورد نظر آماده بهره‌برداری نباشد.
۶. محدودیت‌ها در تبلیغ و یافتن مشتری
در بیشتر قراردادهای پیش‌خرید واحد کاندو (به ویژه در تورنتو) می‌بینیم که فرد خریدار اجازه تبلیغ برای فروش امتیاز واحد پیش‌خرید شده را ندارد. در واقع، با وجود اینکه بیشتر سازندگان این اجازه را به شما می‌دهند که امتیاز واحد پیش‌خرید شده را به فردی دیگر واگذار کنید، اجازه درج آگهی مربوطه را در وب‌سایت‌های مختلف نمی‌دهند. به همین دلیل، واگذاری این امتیاز ممکن است دشوار باشد.
همچنین باید دقت داشته باشید که در صورت تخلف و درج آگهی بر خلاف شرایط قرارداد، این اقدام شما نقض مفاد قرارداد تلقی می‌شود. در این صورت ممکن است سازنده حتی اقدام به فسخ یک‌طرفه قرارداد کند و پیش‌پرداخت‌تان را نیز پس ندهد.
البته خوشبختانه یک سری از مشاوران املاک در کانادا هستند که در این زمینه فعالیت می‌کنند و می‌توانند مشتریانی برای شما بیابند.
۷. آیا پس از واگذاری امتیاز خرید واحد باید مالیات هم بپردازیم؟
سود حاصله از فروش مشمول مالیات می‌شود. همچنین خریدار این امتیاز مسئول پرداخت مالیات‌های مربوط به انتقال مالکیت (land transfer taxes) و نیز مالیات هماهنگ بر فروش (HST) خواهد بود.
۸. واگذاری امتیاز واحد پیش‌خرید شده کاندو چقدر هزینه به همراه دارد؟
علاوه بر اینکه باید کارمزدهای مربوط به سازنده را بپردازید، در صورت کمک گرفتن از یک مشاور املاک باید کمیسیون او را نیز پرداخت کنید. همچنین کارمزدهای قانونی این انتقال را نیز باید در نظر بگیرید.
۹. فرآیند نهایی کردن قرارداد واگذاری امتیاز واحد پیش‌خرید شده کاندو به چه صورت است؟
این فرآيند دو مرحله اصلی دارد:
۱. نهایی کردن قرارداد بین فروشنده امتیاز و خریدار امتیاز
۲. نهایی کردن قرارداد بین خریدار امتیاز و سازنده
در مرحله شماره ۱ فروشنده (واگذارکننده) پول پیش پرداختی به سازنده را به همراه سود (یا منهای ضرر) از خریدار امتیاز دریافت کند.
در مرحله شماره ۲ نیز خریدار امتیاز باید باقیمانده مبلغ قرارداد را (معمولا از طریق وام مسکن) به سازنده بدهد و مالیات انتقال مالکیت را نیز پرداخت کند. پس از آن، مالکیت از سازنده به خریدار امتیاز منتقل می‌شود.
البته یک مرحله دیگر هم وجود دارد که «دوره حضور موقت» (interim occupancy period) نامیده می‌شود. در این دوره، خریدار می‌تواند در واحد مورد نظر که آماده بهره‌برداری است مستقر شود، اما هنوز سند واحد به نامش نخورده است. این دوره ممکن است چند ماه و حتی چند سال طول بکشد.
۱۰. واگذاری امتیاز خرید واحد بهتر است یا فروش واحد آماده؟
بسیاری از کسانی که به پیش‌خرید یک واحد کاندو می‌پردازد با این سئوال مهم روبرو می‌شوند. هر کدام از این دو گزینه یک سری مزایا به همراه دارند.
اگر امتیاز واحد پیش‌خرید شده را پیش از نهایی شدن ساخت آن بفروشید از مزایای زیر بهره‌مند خواهید شد:
- می‌توانید زودتر پیش‌پرداختی به سازنده را پس بگیرید و زودتر به سود برسید.
- مالیات انتقال مالکیت نمی‌پردازید.
- مالیات هماهنگ بر فروش (HST) نمی‌پردازید.
- اگر قیمت ملک روندی نزولی داشت، جلوی ضرر را می‌گیرید.
معایب این شیوه نیز به شرح زیر است:
- تعداد کسانی که تمایل به خرید امتیاز واحد در کاندو دارند به مراتب کمتر از خریداران واحد آماده است. در نتیجه شاید لازم باشد برای مدتی طولانی منتظر مشتری بمانید.
- محدودیت‌هایی که برای درج تبلیغات دارید شاید سبب شود در پیدا کردن مشتری با مشکل روبرو شوید.
- فروش امتیاز واحد کاندو پیچیدگی‌های خاص خودش را دارد. به همین دلیل بهتر است یک مشاور املاک را نیز در کنار خود داشته باشید.
سرمایه‌گذاری در بازار املاک یکی از بهترین شیوه‌های کسب سود در کانادا به شمار می‌رود. برای آشنایی با شیوه‌های دیگر در این زمینه توصیه می‌کنیم مطلب «هشت شیوه سرمایه‌گذاری در املاک در کانادا» را نیز مطالعه کنید.
برگرفته از GetWhatYouWant.ca
