نگاهی به آمارهای حوزه مسکن نشان میدهد وضعیت این بازار از واقعیتهای بنیادین اقتصادی فاصله گرفته است. معمولا وقتی مسیر تغییرات در یک بازار با وضعیت حاکم بر اقتصاد متفاوت باشد، میتوان گفت که در آن بازار با قیمتهای حبابی روبروست.
بلومبرگ هفته گذشته در گزارشی به بررسی حبابیترین بازارهای املاک در سراسر دنیا پرداخت. در این گزارش، کانادا یکی از کشورهای صدرنشین جدول بود. در این میان، یک اقتصاددان سابق بانک مرکزی کانادا نیز پژوهشی را به انجام رسانده که نشان میدهد قیمت مسکن در تورنتو و اتاوا دارای حباب است و مونترال هم به سرعت به سوی چنین وضعیتی پیش میرود.
در نواحی غربی کشور با بازار ونکوور روبرو هستیم که قیمت مسکن در آن همواره روندی صعودی دارد. البته وضعیت در کلگری، ادمونتون و وینیپگ به مراتب بهتر است.
با این وجود، از آنجا که بیش از نیمی از جمعیت کانادا در شرقی آن ساکن هستند. به همین دلیل، افزایش نرخ بهره بانکی توسط بانک مرکزی میتواند شوک بزرگی به خریداران خانه در این شهرها وارد کند. در حال حاضر، تنها عاملی که زمینه خانهدار شدن بسیاری از مردم در شهرهایی مثل تورنتو را فراهم میکند، نرخ پائین بهره است. بالا رفتن این نرخ موجب کاهش شدید توانایی خرید مسکن در این شهرها میشود.
بلومبرگ در رتبهبندی حباب مسکن به بررسی یک سری عوامل میپردازد که عبارتند از هزینه اجاره، نسبت قیمت به درآمد، رشد قیمت با در نظر گرفتن تورم، رشد اسمی قیمت و نیز رشد اعتبار خانوارها. در این رتبهبندی، نیوزیلند رتبه اول را به خود اختصاص داده است. این کشور بیشترین میزان افزایش را در چهار مورد از پنج معیار بالا را در اختیار دارد. کانادا در این ردهبندی، دوم است و جایگاههای بعدی نیز به ترتیب به سوئد، نروژ و بریتانیا تعلق دارد.
البته این ردهبندی که بر حسب کشور انجام میگیرد، یک ایراد اساسی دارد و آن هم اینکه وضعیت کشور به صورت میانگین در نظر گرفته میشود. در واقع، وضعیت شهرهای مختلف به صورت مجزا در آن لحاظ نمیشود. به همین دلیل، اقتصاددان سابق بانک مرکزی کانادا در تحقیقی متفاوت صرفا به بررسی وضعیت در هفت شهر اصلی کانادا یعنی ونکوور، کلگری، ادمونتون، وینیپگ، تورنتو، اتاوا و مونترال پرداخت تا تصویر بهتری از بازار مسکن کانادا را ترسیم کند.
این مطالعه نشان میدهد بالا رفتن نرخ بهره به شدت بر وضعیت بازار املاک شهرهای بزرگ تاثیر میگذارد، زیرا بخش تقاضا که شامل مشتریانی است که وابسته به وام مسکن هستند، از این تغییر آسیب میبیند. به نظر میرسد بانک مرکزی کانادا در تصمیمات بعدی خود برای افزایش نرخ بهره باید به این موضوع مهم نیز توجه کند.
در ماه می شاهد افزایش ۱۱/۳ درصدی قیمت املاک در کانادا نسبت به سال قبل بودیم. اصلیترین دلیل این رشد را باید در نرخ پائین بهره جست.
در این گزارش تحلیلی آمده که افزایش ۲/۵ درصد-واحدی نرخ بهره موجب ورود بازار مسکن تورنتو، ونکوور، مونترال و اتاوا به ناحیه بسیار گران میشود. این وضعیت ممکن است پیامدهای ناگواری را به همراه داشته باشد.
البته قرار نیست نرخ بهره در کانادا به این زودی تا این میزان افزایش یابد.
یکی دیگر از یافتههای جالب این تحقیق این بود که ترکیب قیمت بالا و افزایش جزئی نرخ بهره نیز درست به اندازه افزایش ۲/۵ درصد-واحدی نرخ بهره به کاهش توانایی خرید میانجامد. افزایش ۱۰ درصدی قیمت خانه در این چهار شهر در کنار ۱/۵ درصد-واحد افزایش نرخ بهره همان تاثیر افزایش ۲/۵ درصد-واحدی را به همراه دارد.
البته در این صورت، وضعیت برای شهرهای کلگری، ادمونتون و وینیپگ بهتر است، زیرا افزایش نرخ بهره تا ۵ درصد-واحد تاثیر مشابهی را برای آنها به همراه خواهد داشت.
همچنین بخوانید: مراقب تاثیر تورم بر سبد سرمایهتان باشید