یکی از گزینه‌هایی که به بسیاری از مشتریان کاندو پیشنهاد می‌شود، پیش خرید یک واحد است. در این صورت، شما به عنوان یک مشتری برای خرید واحدی که هنوز ساخته نشد، سرمایه‌گذاری می‌کنید. پیش خرید کاندو مزایای مختلفی دارد. اگر پیشنهاد خوبی در این زمینه دریافت کرده‌اید، لازم است به بررسی جزئیاتی مثل موقعیت سازه، اعتبار سازنده و موارد دیگری از این دست بپردازید.
همه کسانی که می‌خواهید کاندو پیش خرید کنند، باید به دو سند مهم هم توجه کنند. این دو سند عبارتند از:
۱. قرارداد اولیه (Preliminary contract)
۲. تفاهم‌نامه (memorandum)
قرارداد اولیه پیش خرید کاندو چیست؟
اگر قصد دارید در واحدی که می‌خرید زندگی کنید، باید یک قرارداد اولیه با سازنده کاندو امضاء کنید. این قرارداد شباهت زیادی به «پیشنهاد خرید» (purchase offer) دارد. در این قرارداد، به سازنده وعده می‌دهید که تحت شرایطی مشخص، یک (یا چند) واحد کاندو را خریداری خواهید کرد. البته محتوای قرارداد اولیه پیش خرید معمولا به شکلی است که بیشتر از حقوق مشتری حفاظت می‌کند.
نگاهی دقیق‌تر به قرارداد اولیه پیش خرید
گفتیم که قرارداد اولیه پیش خرید، معمولا شباهت زیادی به «پیشنهاد خرید» در معامله املاک دارد. اما چند بخش دیگر نیز در این قرارداد اولیه وجود دارد.
برخی از این بندها عبارتند از:
۱. حق پس گرفتن پیشنهاد (right to withdraw)
در قرارداد اولیه پیش خرید حتما باید یک بازه زمانی تعیین شود تا در صورت تغییر نظرتان، بتوانید از خرید انصراف دهید. این بخش در واقع بیانگر حق انصراف (right to withdraw) مشتری است. حداقل بازه زمانی معمولا ۱۰ روز پس از دریافت تفاهم‌نامه است.
چند نکته:
- سازنده کاندو می‌تواند مشتری را ملزم کند در صورت استفاده از حق انصراف، مبلغی را به عنوان جریمه (fee) بپردازد.
- جریمه انصراف نمی‌تواند بیشتر از نیم درصد (۰/۵ درصد) از قیمت خرید توافق‌شده بین سازنده و مشتری باشد.
۲. بازگرداندن پیش‌پرداخت
بیشتر سازندگان کاندو از مشتریانی که قصد پیش خرید دارند می‌خواهند مبلغی را به عنوان «پیش پرداخت» (down payment) بپردازند. این مبلغ پیش از نهایی شدن قرارداد خرید پرداخت می‌شود. سازنده باید در قرارداد پیش خرید تضمین کند که در صورتی که واحد کاندو در تاریخ تعیین‌شده (در قرارداد اولیه) آماده نشد، این مبلغ را به مشتری بازگرداند.
۳. مالیات
در قرارداد اولیه پیش خرید باید به این نکته اشاره شود که آیا قیمت کاندو شامل مالیات فدرال (GST) و مالیات استانی (QST) می‌شود یا خیر.
همچنین بخوانید: مزایا و معایب کاندو در کانادا
بندهای اختیاری
بر اساس مذاکره مشتری با سازنده، یک سری بندهای دیگر هم به متن قرارداد اولیه اضافه شود. برخی از این بندها به شرح زیر هستند:
۱. انتخاب محضر
معمولا به عنوان مشتری می‌توانید محضری (notary) که به تنظیم قرارداد خرید و سند فروش می‌پردازد را انتخاب کنید. با این وجود، سازندگان معمولا تمایل دارند همه واحدهای یک پروژه را در یک محضر مشخص به فروش برسانند. در این صورت، نام محضر باید در قرارداد اولیه فروش درج شود. البته دقت داشته باشید که حتی اگر سازنده خودش یک محضر را انتخاب کرد، مسئولان محضر باید بر اساس قوانین و مقررات عمل کنند.
۲. حفاظت از حق مشتری درباره توقیف اموال سازنده
فرض کنید سازنده یک ساختمان، دستمزد کارگران و تکنسین‌ها را پرداخت نکند. در این صورت، این افراد تا حداکثر ۳۰ روز پس از پایان پروژه فرصت دارند، از دادخواستی برای دریافت طلب خود از طریق فروش واحدهای همان ساختمان مطرح کنند. این مورد در اصطلاح حقوقی، حق قانونی استفاده از اموال شخص مقروض (legal hypothec) نام دارد.
در این صورت، واحد پیش خرید شده شما نیز ممکن است به این ترتیب از دست برود.
برای اینکه از این سرنوشت ناخوشایند در امان بمانید، می‌توانید با سازنده وارد مذاکره شوید و اقداماتی را انجام دهید. برای مثال، می‌توانید از محضر بخواهید بخشی از پولی که باید به سازنده بپردازید را تا ۳۰ روز پس از پایان پروژه ساخت، بلوکه کند. همچنین می‌توانید از سازنده بخواهید اقدامات لازم برای «بیمه مالکیت» (title insurance) را به انجام برساند.
برای اطلاعات بیشتر درباره این بیمه می‌توانید به وب‌سایت اداره بازارهای مالی استان کبک مراجعه کنید. این اداره وظیفه نظارت بر انواع بیمه در استان را بر عهده دارد.
همچنین بخوانید: چطور از سلامت مالی و مقررات یک کاندو آگاه شویم؟
موارد مهم در تفاهم‌نامه پیش خرید کاندو
سازنده یک واحد کاندو باید به مشتری پیش‌خرید کننده یک «تفاهم‌نامه» تحویل دهد. تا وقتی که این تفاهم‌نامه را دریافت نکرده‌اید، می‌توانید از تصمیم‌تان برای پیش خرید انصراف دهید.
برخی از مواردی که باید در تفاهم‌نامه درج شود:
- نام معماران، مهندسان و سازندگان پروژه
- در صورت امکان، برنامه و نقشه پروژه و جزئیات کارهایی که باید صورت گیرد.
- پیش‌بینی بودجه‌ای شامل جزئیاتی مثل شارژ کاندو در سال جاری
- یک کپی یا خلاصه‌ای از اظهارنامه مالکیت مشترک (declaration of co-ownership) و مقررات کاندو
با توجه به اهمیت آشنایی با مقررات ساختمان توصیه می‌شود حتما جزئیات اظهارنامه مالکیت مشترک و مقررات کاندو را به دقت مطالعه کنید.
گفتنی است در هر این مراحل می‌توانید از توصیه‌ها و پیشنهادات یک مشاور املاک باتجربه نیز بهره‌مند شوید.
